地价与房价的关系微妙而复杂，究竟是地价决定房价还是房价决定地价众说纷纭。2009年7月国土资源部公布全国地价约占房价23%的结论。为了更深入地掌握地价与房价的关系和已出让土地状态，中原地产根据所监测的12个城市土地数据，选取了40家知名发展商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本。通过对这些样本数据的研究，我们发现土地市场存在如下特征：

　　1、半数土地闲置，地荒之说不成立

　　2、地价比重最高，旧地王入市乏力

　　3、土地市场又热，新地王前途未卜

　　半数土地尚未推向市场

　　通过对房地产企业自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态的梳理，我们发现，270幅地块中除去在售和售完状态的土地，有57%的土地尚未入市，形成实际供应。27%的土地还处于待开发状态，30%处于规划在建状态，尚未形成实际销售，造成住宅市场短期供应紧缺，形成“地荒”之假象。

　　知名发展商历年在公开市场获取的土地数量以2007年最多，占到整个样本数量的45%。按照土地开发周期两年时间计算，2009年应该正是2007年土地全面入市的时间，但从样本数据看，仍有20%的土地处于闲置状态。2007年土地的高闲置状态主要原因是，开发商拿地成本偏高。2007年在股市楼市双重利好的刺激下，圈钱囤地模式被开发商们所追捧，导致全国各地“地王”频出，甚至出现了大量地价房价“倒挂”的现象。而2008年由于宏观调控、金融危机等因素，市场低迷，房价涨幅远不如预期，甚至出现下跌现象，大量高价地块处于闲置状态。

　　2007年地价比重最高，旧地王入市乏力

　　通过梳理样本数据中98个在售项目的地价和房价情况，我们发现目前在售楼盘中，接近一半项目的土地是在2007年取得的，这部分项目的地价比重最高，平均值达到38%，远高于市场平均地价比重25%。

　　2007年土地成本的普遍偏高导致当年地王缺乏入市动力，因此不难理解为何2007年多数地王仍处闲置状态。从表3中，我们可以看2007年18幅地王中除去4幅退地地王，14幅地王中7幅处于闲置待开发状态，7幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%，其中两幅地块楼面地价甚至超过周边楼盘价格。3幅平价甚至亏本开卖的地王地价占房价比接近80%，如此巨大的土地成本迫使2007年地王多数处于闲置状态。

　　2009年土地市场又热 新地王前途未卜

　　2009年初各地土地出让仍以底价为主，进入第二季度后，多城市相继出现天价地块，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的景象似乎再次重演。通过对2009年热门地块楼面地价和周边房价的对比，我们发现热门地块的地价占周边房价的比例超过70%，远高于市场平均水平，市场风险较大。

　　房地产开发企业对于后市房价的预期往往决定了当期土地的购置价格。在房地产市场高速发展的时期，较为激进的企业通常对后市预期十分乐观，因此经常出现大量地价房价“倒挂”的现象。但由于房地产市场经常受政策、经济等不可控因素的影响，房价涨幅往往难以达到预期水平，甚至出现下跌，从而导致早期购入的土地由于成本过高而深套其中。

　　(中原地产研究部)