超级大盘，是梦想的翅膀无限飞越的经纬；大城开发，是实现梦想的翻云覆雨手。
业内人士将之称为新时代的“造城运动”——一次崭新的城市运动，一场扩大国际化都市规模的造城运动。
在大城，已为父母的你不用再为孩子上学的问题大伤脑筋；追求生活质量的你不用费时费力地去寻觅健身房；喜欢的大片上映了，再也不用费尽心思托人去买票；至于购物之类，不出小区大门就可以统统解决。凡此种种，是一种梦想吗？不，这样的生活已经在我们身边孕育成熟。
面朝大城，春暖花开。
大城缘起：挥师造城，挑战开发实力
21世纪初，房地产市场的竞争已从 户型、价格、地段、环境之争到了文化和生活方式之争。而大盘的生活方式，无疑是适合人类这种群居动物的。在苏州，各个大盘开始争相发力，一场大盘登陆战已经打响，有业内人士指出，苏州楼市已经进入大城开发的时代。
作为一个资本密集型行业，楼市发展迅猛，如今，苏州的房地产项目规模可以称之为大盘的，一起步就基本上在50万平方米以上。越来越多的开发商开始参与苏州楼市的大盘开发之中，此类开发商大多为有着深厚开发经验的大集团大企业，早在其他城市就已经贮备了一定的房产开发理念和经验；来到苏州又有着一定的小盘开发经验，深知苏州本地人文特色。于是，又有人说，正是这些大盘的操控者的出现，给苏州楼市带来一场不可避免的新造城运动，苏州这几年各区域不断崛起的大体量新盘就是一个见证。
融合了当今国际国内住宅发展的最新理念与科技，房地产市场走向专业化细分化的今天，一个大盘的操作，更加需要有理性有远见的开发商站在与众不同的视角上给予评定。聘请专业的海内外设计师，邀请资深的物业公司加盟，大盘开发的成功标准需要一杆衡量的标尺，对大盘而言，正可谓“长袖善舞，多钱善贾”，因此，从一定程度上说，大盘才是对开发商的真正挑战。
大城特点：质优价廉，体现规模效应
大城有别于其他楼盘，它有着突出的个性特点。
首先，开发商必须具有相当的实力和优质的品牌。大体量的项目更易于树立项目品牌从而提升企业品牌，从而深受开发商的青睐。同样由于体量大的原因，大城开发建设周期和销售周期较长、需要较大的消费群体来满足和消化、需要开发商雄厚的资金实力来支持，大盘开发对于资金、人才、经验的要求较高，往往是实力派开发企业的用武之地。
其次，区域位置及配套具有一定的可持续发展性。中心城区土地资源精贵，大体量的土地放量一般集中在远离市中心的区域，周边的配套基础设施都不太完善，属于扩城过程中政府机关将重点统一规划的区域。同时，大城所在区域生态环境优美、配套设施将不断完善，具有较大的升值潜力。
其三，物业类型具有多样性。大城在整体建筑规划中物业形态丰富，既有多层、小高层、高层、别墅等住宅类房产，也有写字楼、商铺、商业街、产权式酒店等商业类房产，有的大城本身就是包括了多种物业类型的“建筑复合体”，着力打造成区域城市综合体项目。
其四，整体规划具有统一性。大城在建筑整体规划、园林景观营造、建筑风格、智能化和现代化水平、物业管理等方面，都表现出胜人一筹的综合水平。大城建筑风格整体感强，充分利用了大规模社区的优势，在外立面、细部用材等方面追求和谐统一；社区景观设计以公园为目标，大面积绿化、大广场；有的大城充分利用大公司物业管理的优势，使社区管理更人性化，社区活动更加丰富；社区内部统一规划了商业中心、教育中心、医疗服务中心等，生活更方便。
最后，大城楼盘一般价格相对低廉。由于土地成本价格较低，所以大城相对楼面价格及建筑成本较低，在整个销售过程中有较大的价格优势；随着开发过程的推进，区域配套设施的不断完善，小区社区氛围形成，景观建筑环境优化，后期销售成果更加可喜。
大城发展：难题多多，考验接踵而来
尽管大盘开发有着种种的优点，但由于大盘的建筑面积庞大，其开发的过程预计将不会一帆风顺，其存在的种种问题也让人对其未来产生疑虑。
首先，和谐统一是难题。大盘动辄几十万方，个性不同、需求不同的人居住在同一个社区，有人爱安静，有人爱热闹，如何统一并非易事，社区文化的发展也是一个关键。另外，大盘规模庞大，对开发商来说，这不仅仅是在建造一个项目，同时也负担起城市运营的功能。城市的景观建设讲求多元化，而大盘的建设风格则是狭隘的，这跟城市的发展有所违背。而且设计理念要有超前意识，因为大盘的周期长，现在的设计理念是否能适应未来的发展则是悬念。
其次，实施过程有困境。配套设施里，被冠以各种美名的商业街是必不可少的，但是综观下来，全国的大盘项目里成功的先例是少之又少。另外，项目要提高品质不仅仅要提高房子的品质，而且要扩大各种基础设施、功用设置的功能范畴，而这些功能必须在城市的总体规划下实行。同时，开发商在销售时会承诺这些服务措施，但是这些设施的后期管理则是个困境，所以，这对开发商将会有着更高的要求。
其三，对开发商考量重重。大盘的开发时间漫长，设施多而杂，对开发商的实力是一种考验。大盘开发一般分为四到五期，这样反馈到时间轴上是一个很漫长的期限，六、七年都是有可能的，而其间会有很多变数，另外，资金链运作对开发商来说也是一大考验。大盘如果操作不得当，极有可能出现土地空置现象，甚至会引起“烂尾楼”。
其四：解决交通不可忽视。大盘规模大、居住人群多，而且城市人群上下班时间基本固定，对周边交通是一个考量。大城所在位置偏远，公共交通设施不太完备，而且处于近郊的大盘物业形态丰富，不是每家每户都有条件拥有私家车，对于先期入住的人群来说，如果没有合理的公交系统，那么开发商是不是该自己提供相关的交通工具来解决这些问题，但是这样是不符合可持续发展原则的。
选择大城：开阔明朗，未来前景尚佳
毋庸置疑，大盘以其良好的人文社区环境、优美的生活环境、完美的配套设施、优良的性价比，以及人性化的管理和服务，让购房者享受到了生态、健康、舒适的高品质生活。大盘的开发商实力普遍雄厚，这是对楼盘品质的最好保证，因此不少人买房时都会考虑大盘。大盘与相同价位的小盘相比，品质较高；而若与相同品质的小盘相比，则其价位较低。这样的优势成为不少购房者的首选。
其一：综合开发成本低，升值潜力无限
无论是开盘热销三百多套的新城金郡，还是园区销售冠军中海国际社区项目都是我们今天所谈的大盘。楼市低迷的今天，这些大盘去化了多数苏州市场上的刚性需求。由于苏州大盘都是处于郊区，价格相对较低，而且远离闹市环境优美适合居住，带给买房者的实惠也相对比较多。一般来说，每次开盘的价格都会有所上涨，最先开盘的价格比较低，所以升值潜力较大，后期入住的价格虽高但居住氛围已经成熟，可谓投资自住两相宜。
其二：独立成城，配套逐步完善，区域价值提升
作为一个独立成城，自给自足的百万平方米生活城，大盘在规划时会配备完善的生活设施，而且品味较高，如会所、超市、百货、球场、绿化等等，这些一站式服务可以满足业主日常所需，将一切生活机能全面实现。这是大盘与生俱来的优势，随着开发建设的完成，大盘将带动城市经济更快的发展。实践证明，一个区域的品牌大盘能够启动消费，提升区域的居住品质，带动区域的房地产开发和经济的发展，引导时尚生活潮流。
其三：城市扩张，大交通格局形成，区域中心逐渐成熟
城市在发展，苏州城区的概念再不是数个城门已经围就。更多的城市副中心繁荣起来，区域中心各个形成。在新的苏州城市规划里，中心城区面积达到599.2平方公里，古城区面积22.63平方公里，中心城区人口360万，到2020年城镇居民人均可支配收入增加到60000元。
因此，我们可以明确地看到，大城的发展是趋势，是未来无可替代的方向。大城的开发与城市的扩张密切相关。而城市交通的迅速发展无疑为其锦上添花，轻轨一号线、火车站综合改造、人民路和广济路北延、北环快速路、南环高架东延、独墅湖湖底隧道、官渎里立交桥改造等重大交通工程的建设正在或即将改变苏州的交通格局。苏州已名副其实地迈进“大交通时代”，大城前景无可限量。
综上三个方面，苏州的大城开发前景可以看好。这场引领苏州楼市变革的波澜壮阔的“造城运动”将渐行渐远，必将给广大购房一族带来更多的实惠和利好，必将为苏州这个飞速发展的城市注入全新的生活理念，也必将开启苏州楼市新的辉煌篇章。
圆梦大城：大城盘点，完满生活从此开始
总体来说，大盘的开发建设给买房人带来更多的实惠，提高了区域的综合价值，满足了城市的发展建设，但同时也存在着一些需要共同克服的问题。消费者选择大盘，是因为大盘能够满足他们对生活的需求；开发商选择大盘，则是因为大盘带来的经济效应、社会效应。在历经房产市场的种种变迁之后，在楼市寒冬之际，我们期待大盘能给苏州楼市带来新的惊喜，我们相信大城发展将越来越好。
推盘放缓 访客减少 苏州楼市进入低调度“淡季”
“您看本周末是否有时间来我们的售楼处看看，这个周末我们会有新的 户型推出，现场的优惠一定能打动你。”这已经是李小姐在一周内第三次接到来自吴中区某楼盘的预约电话了。
这样的电话追踪，常常是去年售楼处的工作人员最擅长的招数，到了09年，楼市陡然回温，售楼先生小姐们只顾着在售楼现场忙着卖楼签约，电话那头这样和谐的声音一时间被抛到了九霄云外。
进入传统淡季7月份以来，苏州楼市成交丝毫没有减速的意思，直至上周，关于二套房贷收紧传闻持续一个月后，苏州楼市总算进入了传统的淡季，持续走高半年的苏州楼市成交逐步呈现出走低的态势，据苏州搜房上周统计数据显示，苏州市区上周住宅类房源成交1544套，较前一周减少572套，降幅为27.03%；成交面积：198735.86平方米，较前一周减少74900.20平方米，降幅为27.37%；成交均价：7404.04元/平方米，较前一周减少19.09元/平方米，降幅为0.3%。
区域楼盘访客减少开发商推盘频率减低
相比较前几个月，进入7月以来，由于是传统的淡季，开发商明显放慢了开盘的脚步，据苏州搜房的统计结果显示，仅12盘在当月开盘，而最新统计的8月份开盘预告中，也仅仅有13个盘选择了在这个月绽放。开发商表示，由于上半年销售任务完成的较好，而7.8月受天气影响，看房热情会受到一定影响，因此在开盘上不少房企会同时选择放慢脚步，而把力量集中到金九银十的各个房交会上去。
而在上周末，我们也发现，园区、相城区的一些楼盘开盘现场，俨然没了以往周末的热闹，虽然均有数量不等的新开楼盘对外公开，但现场的看客似乎并不领情，成交数字相比较前几个周末有了明显的锐减。
在园区的中旅蓝岸国际的开盘现场我们看到，上周末首次对外公开的花园洋房，由于此前锁定的就是园区的高端客户群体，因此本次高于9千的均价，吸引了不少园区二次升级的置业者，虽然此次对外公开仅仅五十余套房源，但是据现场售楼人员称，总体销售成绩还是不错的。
高性价比楼盘依旧唱响主旋律
同时选择在本周末加推的项目还有位于园区湖东的老面孔：第五元素。本周末虽然也是小步慢走的少量加推，但是从现场回馈的信息，我们不难看出，在园区湖东一片唱涨声下，买房心态受阻的同时，高性价比的楼盘还是会受到不少青睐的。
本次公开的房源均价在7300元/平米左右，加上有不同程度的优惠让利，现场取得了不错的销售成绩。
不少购房者表示，由于第五元素已经是园区湖东的一个老盘，作为园区目前为数不多的现房楼盘，是打动不少置业者出手的最大原因，而周边日渐成熟的商业和教育配套，更是让社区的性价比加分不少。
现场有业主告诉我们，当前苏州楼市日趋火热，普遍楼盘均有了不同程度的涨幅，对于首次置业的刚性需求，楼盘的性价比才是自己考虑出手的最大卖点。
二套房贷日趋收紧 二次置业者停住脚步
虽然银监会一再声称二套房贷从未放松过，因此不存在收紧的说法。但由于此前楼市的不景气，设法被放松的二套房贷在一定程度上还是促成了部分换房需求以及投资客投身楼市，如今二套房贷明令禁止的要求收紧，这让不少人特别是投资客不得不暂时“稍息”。
“进入09年以来，楼市成交逐步回暖，价格也比较合理，进入年中，看着形势差不多，本打算再购置一套住房做投资用，没想到二套房贷收紧，这样的打算看来也只能暂时收手了。”一位在吴中区新城新郡售楼处现场看房的刘先生向我们表示。
对于当前楼市热情逐步趋冷的迹象，有业内人士表示再有三方面的原因，一方面，由于上半年消耗掉3.3万套房源，楼市中首次置业的刚性需求已经去化掉大半，这一点在区域性上表现的尤为明显，以吴中区为例，上半年相继开盘的石湖华城、新城金郡、玫瑰99、越湖名邸等项目都取得了不错的销售成绩，总体销售大概不到2000套的房源，已基本将该片区的刚性需求消耗的差不多了。
第二方面，经历了半年的风火楼市，苏州楼市的涨价风由原先的个案楼盘到现在已经席卷了整个楼市，这也成为阻挠住不少置业者出手的原因：同样的房源，总价基础上平白多出了数万元，还不如等到下半年集中扎堆的房交会上看看优惠再出手，成了不少置业者目前想法。
第三方面，如果说上述两方面阻止了首次置业的刚性需求出手，那么二套房贷的收紧声则就是阻止了二次置业及投资客出手的最大原因了，从此前放松的四成首付比例到现在坚持四成首付比例不放松，至少提高了几万块钱的购房门槛。
数家开发商均表示，目前正在对意向客户进行电话回访，他们发现很多准备购买他们新房源的客户都是二次置业，如果银行收紧二套房贷，肯定会对部分资金准备不足的客户产生负面影响，从而影响成交。
但该业内人士同时表示，二套房贷收紧政策影响的主要是高端房产，对一些价格适中、以刚性需求为目标客户的楼盘项目影响不大。从整体上看， 房价不会因政策从紧出现大涨或者大跌。
业界对楼市狂热表担忧 市场呼唤理性回归
面对最近楼市的火爆场面，不少房地产行业人士认为，楼市已经出现了危险的苗头。从商品房上周成交量走势可以看出，成交量开始呈震荡下行的趋势。连日炎热的气温影响了人们的购房出行，也影响着楼市的销售状况，这种震荡调整的还将持续。
二套房贷放松曾经是此轮楼市回暖最直接的拉动政策。但最近国家收紧二套房贷，政策层面上最先影响的就是人们的购房心理。目前苏州一些开发公司刻意将后续房源开盘都推到下半年去了，都集中在9、10月份推盘，“一方面是开发商任务完成的差不多了；另一方面也一定程度上表明了开发商的一种观望态度。”业内人士如是说。
去年底今年初众多“优惠政策”的集中出台，是造成目前市场火爆的原因，释放了大部分的原来的刚性需求，同时把投资性需求和改善性需求都拉过来。到了四、五月份，随着地铁的开工、通胀的预期，民间的资本流入房地产，把明后年的需求都拉进来。“其实现在房地产还是个病人。房地产商来讲，价格还是不要拉得太高，为以后市场做打算。”
在采访中记者发现，有部分潜在的购房者放弃了观望的态度，该出手时就出手了，但仍有部分市民还存在着房价调整的预期。不过，无论是购房者还是房地产从业人士，都期待着楼市能够回归到一个理性的位置上。