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房价下跌贷款断供 房奴败诉后房产或被拍卖偿债
2009/8/19 9:44:14    http://www.wjfcw.com

  两年前按揭贷款购买了高档商品房的方先生,最近输了一场官司,因为去年他个人收入的减少和房价低迷,他向银行“断供”三个月,结果被银行告上法庭,近日金阊区法院审理后认定方先生违约,判决其立即归还原告借款本金及相关利息、罚息。据记者了解,方先生的情况并不是个案,今年以来,房贷“断供”情况频发,银行作为债权人向法院起诉的借款合同纠纷案件大量增加,仅在金阊区人民法院受理的借贷纠纷案件中,近40%属于房贷“断供”纠纷案。

  房价下跌——

  “房奴”选择“断供”

  前年3月,方先生出于“买涨不买跌”的从众心理,在苏州市区买了一套180平方米的新房。为了买上这套房屋,方先生在售楼处整整排了一晚上队,耗费了他不少精力。 终于与开发商签了买卖合同,又与苏州工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》。

  但是,方先生的开心没有持续多久。去年下半年,因全球经济不景气,方先生所在的公司薪酬、福利大幅降低。更为糟糕的是,由于国家宏观政策的调控,房价的涨势趋缓,甚至出现下降,方先生所买的楼盘也开始变相降价。方先生心里越来越不平衡。每个月付上几千元房贷,对他来说压力着实不小。于是,他干脆“断供”,停止了向银行还贷。

  连续三个月,方先生没有按时偿还贷款本息。工商银行催要无果,只得拿着《个人购房借款合同书》把方先生告到苏州市金阊区法院,要求解除与方先生之间的借款合同,确认银行对抵押物享有优先受偿权,方先生支付贷款本金、利息及逾期利息、诉讼费用。

  法庭上,被告方先生表示,自己所在单位经济情况不景气,经济困难,无力偿还贷款,希望向开发商退还所购房屋,以降低自己的损失。法院经审理后认为,方先生与银行间签订了购房借款、担保合同。方先生没有按照约定还款,已经构成了违约。原告银行有权要求解除合同,并立即要求被告支付全部贷款本息。方先生应当立即归还原告借款本金及相关利息、罚息等。且根据担保合同的内容,原告银行就上述房产享有优先受偿权。据此,法院判决方先生败诉。

  法官解析——

  为何“断供”频发

  尽管官司打赢了,但银行方代理律师表示,对银行而言,如果借款人不按合同约定还款,那么银行必须通过拍卖房屋或要求开发商承担保证责任,在当前楼市现状下,就有可能造成无法全额执行到借款人所欠贷款的结果,增加了银行坏账风险。

  据记者了解,方先生这样的情况并非个例,根据金阊区法院提供的信息显示,在该法院受理的银行借款案件中,涉及房贷“断供”的占三成以上。金阊法院一位资深法官介绍说,从她审理的“断供”案件看,导致断供问题的产生主要是以下情况:一是借款人还贷能力不稳定,银行审查不力。二是国家金融政策调整,借款方还贷压力增大。三是房产商低首付促销,借款方恶意逃避还贷。四是宏观经济环境恶化,借款方还贷能力下降。

  谈到如何减少此类纠纷,法官认为需要从几个途径着手:从贷款银行方面来说,应加强房贷核查。加大房贷审核力度,包括借款人及配偶工作及收入的真实性,避免还贷能力不稳定的购房者盲目入市后缺乏还款能力,导致银行面临坏账风险。同时,借款人所在单位的收入证明必须客观公正,避免夸大,以免给银行审核带来困难。从开发商方面来说,应理性促销房产。一些城市出现低首付的促销手段,虽然可从一定程度上推动楼盘的热销,但也隐藏了资金隐患。部分买房人一旦感受到还贷压力,就选择不还贷的“断供”方式。从主管部门方面来说,应加强综合监管。银监局等部门应加强对各银行出台的贷款细则的监管,对可能出现的漏洞要及时提出修改建议,责令修改。

  律师提醒——

  “断供”逃不掉还款

  从法律角度分析,“断供”对借款人是非常不利的,因为它并不能免除债务人的还款责任。 据江苏圣典律师事务所周勤律师介绍,如果债务人不按期还款,无论是出于哪一种原因的“断供”,银行都可以要求债务人偿还全部贷款。如果是在房屋的产权证办下来之前就发生“断供”,银行虽无法对房产申请拍卖,但可以对债务人和保证人同时要求偿还债务,而开发商一旦作为保证人为债务人向银行偿还债务之后,可能选择向购房者直接要求追偿。

  周律师认为,业主以“断供”应对房价下跌,认识上存在严重误区。须知个人买房时和银行签署的合同,首先是借款合同,同时还会与银行签署房产抵押合同,不能看自己房子已经资不抵债就选择断供。不论房价如何变化,个人对银行的借款合同总是存在的。银行拍卖抵押的房产,一般拍卖价会比市场价格低10%以上。相关的违约金、罚息、诉讼费、律师费、拍卖费等,全都由业主支付,拍卖完后,房子价值可能会减少一半。银行收不回应有的贷款,还会拿着法院的判决,四处寻找业主的其他财产,甚至业主的工资、存款及其他财产都可能会被银行划走。此外,法院判决进入执行程序后会终身有效,也就是说业主得一辈子担心银行来追债。

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