□商报记者 晓牧 陆嵘 实习生 顾慧妍 摄影记者 蒋世颖
卖房时才发现婚姻状况申报不实是卖不成房的，买到房子结果发现里面的装饰大变样了，这些二手房交易尴尬的细节问题，你遇到过吗？你留心过吗？自年初以来，苏州的二手房交易保持着迅猛的势头，“好房不愁卖”让买卖双方一片欢腾，但也总有些小问题让买卖双方的交易有那么点磕磕碰碰。日前，记者就此采访了一些苏州的二手房中介人士，请他们来给大家提个醒，二手房交易中哪些细节我们要特别留心。
这些情况房东要留心
案例一：情况提供不实房子难出手
岑先生是台湾人，3年前在苏州高新区某楼盘购置了一套房子，如今他要回台湾，于是决定将自己的二手房委托中介挂牌出售。因为房源好，很快就来了买家，岑先生和买家顺利谈成了价格，但没想到，到了办理过户手续的时候，岑先生的已婚身份却成了个大障碍。原来，按照有关要求，港澳台人士在苏州购房同样要提交婚姻情况、户籍认证。但这样一来，办理的手续就比较复杂，所需要的时间也比较长，因此当初买房时，岑先生为了贪图手续简便，节省办理时间，就根本没有申报自己的已婚身份，而提交了一张单身证明。但没想到如今卖房时，他就面对着情况提供不实的尴尬境地，由于申报不实，他就不能委托认证卖不成房了。眼看看好好的一笔生意，就这样黄了，岑先生真是懊悔不已。
专家诊断：据信义房屋的有关人士介绍，实际上，对于自己婚姻状况申报与实际不符这一情况在二手房买卖中并不少见，尤其是在外籍人士和港澳台人士之中，这样的情况更多。由于他们需要出示婚姻情况证明的时间比较长，不少人都会图省事，按照单身先申报购房。而到了房东需要出售自己的房子的时候，因婚姻情况申报不实，就必须经过两个程序才能顺利卖掉房子：换新产权证和登报申明。办理这两项手续的时间大约前后需3个月左右，一旦外籍房东已经离开苏州的话，那么这个程序将会更加复杂。另外，在这长达3个月的时间中，税率、贷款利率、评估价等因素都可能会产生变化，给二手房交易增添了未知的风险因素，让这些房东手上的“香饽饽”变成负担了。
应对建议：房东在购买房子的时，要按照要求如实申报自己的情况，千万别为了省事而随意申报，这样也可以为今后的房屋买卖提供便利。
案例二：房贷选择不慎 抵押成难题
如今，银行的各类特色贷款产品层出不穷，但在为市民提供个性化选择的时候，却也给二手房交易带来了小小的麻烦。
张先生当初买房时，听从了自己在银行工作朋友的建议，办理了个人住房最高额抵押的循环贷款，也就是说通过一次住房抵押授信，张先生今后贷款就可直接在此额度内再次申请，无需另外办理。原本张先生想着这样一来，自己做生意需要资金的时候也能及时从银行获得资金支持，不用再找朋友帮忙了。不过，今年张先生想要把这套房子卖掉了，却卡在了过户办理抵押登记这一关。由于张先生的土地使用权证还没办理好，而他采用的这种贷款方式，与二手房办理抵押登记的要求不太吻合，因此，张先生必须等自己的土地使用权证到手后，才能办理抵押登记，张先生算了算，至少还要拖上半个月时间才能把卖方手续办好。 “买家天天催，那个烦哦，早知道，当初就办个普通的房贷按揭了。 ”他说。
专家诊断：如果采取一般按揭贷款的方式，卖家就可以在过户时直接办理抵押登记；但如果卖家采用了张先生这样的循环授信的贷款方式，则根据要求，卖家必须要房屋所有权证和土地使用权证齐全，才能办理抵押登记，如果卖家手里两证不全的话，那就会将交易时间拖长，自然也存在不小的变数。
应对建议：在办理住房贷款时，还是多采用普通的房贷产品，对于一些个性化的房贷新品，不妨多问问，了解清楚这种贷款方式对将来的住房买卖可能会有什么影响，选对、选好房贷才能让自己的理财生活更轻松。
这些问题买家要多长个心眼
案例一：看房时不细 事后麻烦大
杨小姐4月份看中了一套二手房，她觉得价格还不错，担心买家变卦，于是心急火燎地办完了所有手续，搬进了新家。可没想到前一阵连场阴雨后，杨小姐发现屋子渗水了。她告诉记者，从上月月底开始，房子客厅的墙壁上就开始渗水，好好的一堵白墙，如今成了张“大花脸”，“在里面住着，天天看见，难受极了，可找到原来的房东，房东说，房子都是我的了，那自然不是他的责任了，找当初介绍买房的中介，中介也没办法，说都是经过我认可的，买卖的时候我没提出来，现在就没办法了。我真是欲哭无泪。 ”杨小姐说。
专家诊断：通常，在二手房交易之前，不少房产中介都会派工作人员对房屋进行检验，而买家看房时也会提醒买家留意房屋质量。但需要注意的是一旦买卖手续办完，房屋交接了，再出现质量问题，就只能买家自己买单了。因为在二手房买卖合同中明确写明 “以房屋交接日为准”，也就是说卖方只对“房屋交接日”之前的房屋质量问题负责。如果没有事先发现，那么在交房后，遇到二手房房屋质量问题，多数购房者只能自己找物业公司或装修队维修解决了。毕竟二手房交易属于现房交易，买房者一旦下单，等于认同了该套房子具备正常的居住功能。
应对建议：由于房屋的不少问题不是简单的一次看房就能发现的，买方不妨在购买二手房之前邀请专业的验房机构对所要购买的房屋进行验房，或者自己留个心眼，在不同的天气条件下多去几次，了解下房屋在恶劣天气状况下的实际情况。也有法律界人士建议，买家也可以在征得卖家同意的基础上，签订房屋买卖合同的同时多签一份有关房屋质量的协议，约定在一段时间内，如半年或一年，若房屋发生影响居住的质量问题，卖家就承担一定的维修责任。
案例二：软装偷梁换柱 责任追究难
陆先生6月份通过中介介绍，买了套房子。“房子的装修不错，十分豪华，尤其是墙上挂的几幅画，有意境，估计也有点价格。虽然我开始觉得卖家价格有点高了，但是看了这样的装修，我认为也值得了。就二话没说，买了这套房子。”可等到交房后，陆先生发现屋里的装修和当初看到的不一样了。“窗帘什么的换了就换了，花瓶、小装饰少了也没什么关系，但是连那几幅画都换了，实在有点过分了。”陆先生当初看到的山水画变成了装饰画，让陆先生感觉上了当，他赶忙找来中介，去找原房东“倒扳帐”。原房东大大方方翻出合同来给陆先生看，上面只写了有多少幅画，而根本没写是什么画，“懊悔当初没把画的情况仔细写在合同上，如今只好打落牙齿往肚里吞了。 ”陆先生说。
专家诊断：据信义房屋有关人士介绍，如今这类软装修上偷梁换柱的在一些装修房的交易中时有发生。在交易前，房产中介通常都会对装修房内的电器、家具等大件类的物品进行编号登记，一些电器等也会注明品牌等要素。但是类似于窗帘、字画、灯具等软性装潢装饰品，如果卖家没有特别要求，中介是不会进行编号登记的，即使登记也往往比较笼统。一些心存不良的卖方就有可能会抓住这个漏洞，在交房之前更换掉软装饰。由于缺乏对物件的足够证明，买家只好自认倒霉了。
应对措施：专家建议，买家在看房时就要自己留心，一些比较看中的软装修也可以提要求在合同中登记清楚，如果实在不放心，不妨自带个照相机拍照留底，或者带上摄影机留存影像资料。不过这都要事先和卖家说清楚，征得对方同意，并确认这些软装物品也是随房屋一起出售的。
买房前后不少问题都要明了
今年以来，二手房交易活跃，而随之而来的各类交易纠纷也有上升趋势，不少中介都表示，近来交易过程中面临的问题比往年的确是多了不少，因此对于交易中常见的一些问题，业界人士和律师均提醒买卖双方都要明了，购房合同也要详细清晰。
产权 产权问题在二手房交易纠纷中最为常见。买卖双方都要明确，此房产必须产权清晰，不存在抵押、债务纠纷等影响过户的问题才能进行交易。若卖家出售的房屋属于共有产权，则需要所有房屋共有产权人同意出售房屋，在签订房屋买卖合同时，共有人如不能亲自到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同，这样买方才能安心购房。
邻里关系 看房过程中，如可能，不妨与欲购房产的邻居适当交流，了解邻里情况。若该套二手房在交易前有人租住，则也要向租客问明，是否已经知道房东要出售房屋的讯息，以免届时产生租房纠纷，若有可能，还可以向租客询问房产的优劣情况。
而在签订房屋买卖合同的过程中，除了房屋总价、何时付款、何时交付等格式条款外，合同条款中也有不少细节需要购房者留心。
各类费用的结算问题 因为买的是二手房，尤其是已经有人居住过的房屋，那么就会涉及到水电煤、有线电视、网络、物业管理费、装修垃圾清运费等费用的问题，这些费用都要在签订合同时，明确约定由谁结算以及结清时间，并写入合同中。
户口问题 曾有买房者入住所购房产多年，才发现原先的卖家还没有迁出户口，但因当时没有签定相关的协议，买房者也无可奈何。因此，如果买方的户口还在所出售房屋处的，最好在合同约定时，也对房东户口的迁出时间作明确的规定。
房款支付问题 在签订合同后，卖家最好也与买房者就房款的支付时间做出约定，并要求买家提供相关材料、配合办理相关的过户手续，以免影响后期办理相关权证的速度，造成不按时履约的纠纷。