花钱买了商品房，可入住后却发现原先的小区规划都变了样……在过去几年中，房产商“一次批地，分期开发，分别办理登记销售”的做法让许多买房的业主“吃了药”，也因此引起了许多的矛盾。而记者从昨天上午市规划和国土资源管理局召开新闻发布会上了解到，根据新修订的《上海市房地产登记条例》，开发商的类似举动将会因为违规而被叫停。

　　案例

　　买了“阳光房”却成“无光房”

　　“我当时买这个房子就是看重了朝南房间前的两块大型的小区绿地，没想到我钱也付了，房子也到手了，入住后却发现窗前的绿地竟然成了小区的健身会所。”刘先生告诉记者，一年前他购买了虹口区的一处房产，原本购买的时候小区开发商承诺说刘先生购买的房子按照小区规划属于“景观房”，窗前就是小区的中心绿地，“可没想到，现在绿地没有了，取而代之的小区会所把阳光死死地挡在我家的窗户外面，去找开发商理论也没有结果，退房更是不可能。”

　　在大华地区购买房产的朱先生也有同样的烦恼。按照开发商给出的规划，朱先生购买的房子前还应该有一栋沿街的楼房，“照理来说这样的房子入住后应该是很安静的，可是后来开发商把我前面的那栋商品房改成了沿街商铺，商铺里每天的叫卖声、音乐声吵得我一刻不得安宁。”

　　朱先生告诉记者，他曾经就这个问题要求过开发商退房，可是开发商一口拒绝了他，“原因就是没有相应的法律法规来支持我的退房请求。”朱先生最终只能依靠双层玻璃来抵挡窗外商铺的叫卖声。

　　新规

　　“正面更改规划”需启动征询程序

　　“开发商批到一块土地，先造两栋楼登记销售，随后再根据销售及市场等情况再决定下一步开发方案，再开发再销售，而开发到后来，整个小区的规划已经与先期买房的业主所了解到的规划大相径庭了。”

　　在昨天的新闻发布会上，上海市规划和国土资源管理局的部门相关负责人表示，类似刘先生的买房遭遇其实在各类房产纠纷中并不少见，在新《条例》颁布前，由于缺少对房地产登记基本单位的规定，所以令房产商利用这样的“擦边球”来销售房屋，购买者往往处于被动的地位。

　　而新《条例》实施后，房产商的“擦边球”将会被正式界定为犯规。据了解，新《条例》中确定，申城土地登记将以“宗地“为基本单元。而所谓的“宗地”指的是土地权属界线封闭的地块或空间，其确定的依据是建设用地批准文件。

　　今后对经登记的建设用地使用权因分期开发等原因，需要分割成几个基本单元登记的，必须满足3个条件―――分割后的各部分，都应当满足土地权属界线封闭的要求，即符合土地登记基本单元的要求；对部分楼盘已经销售的分期开发项目，因分割导致权利范围变化，故必须征得全体权利人同意；地块分割必须经土地管理部门审批。

　　“也就是说，如果房产商要进行分割基本单元的登记，首先要通过土地管理部门审批，如果土地管理部门认定为‘正面更改规划’，则会启动征询全体业主同意的程序，如果是‘负面更改规划’，则会被一票否决。”

　　擅自更改规划将无法销售

　　此外，以往在新建房屋所有权初始登记时，仅要求提供质检部门的建筑工程质量监督竣工验收单备案报告，对建设单位是否依法用地和履行出让合同、划拨决定书的情况，没有专门的核查要求，因此有时会发生小区配套设施建设不到位、建设单位擅自改变、不按规定要求开发等情况。

　　而记者昨天从市规土局了解到，按照新《条例》规定，今后房产商在领取大产证所要出具的“竣工验收证明”中，还必须包括规划土地部门对依法依约用地状况的检查核验意见。“也就是说，在房产商造好房子进行销售之前，首先要过土地管理部门的关，如果发现开发商擅自更改规划的情况，开发商将因为无法领取到大产证而不能进行房产销售。

　　同时，新《条例》还规定，在建设用地使用权初始登记时，房产商还需提交土地勘测报告，确定使用权范围以及面积，而该报告必须由具有资质的专业土地调查机构出具，报经土地管理部门确认方有效。“因此，新《条例》的实施，将杜绝一些企业擅自改变宗地范围、任意分割房屋、侵犯百姓合法权益的行为。”