在经历了五月住博会、吴中房交会、高新区房交会的火红登场，2009年上半年的苏州楼市成交量成倍增长。1-4月成交总量为10424套，同比去年同期上涨68.5%。在经历了期许已久的楼市小阳春，关于苏州楼市是否回暖的话题一直存在争论。俗话说，“楼市是否回暖还要看投资客是否入场。”而据记者观察，苏州自二月开始，多个楼盘均出现了买家一次性购买两套以上房子的情形，一个与楼市久违的词语“投资客”再次显现。然而专家认为，这拨投资客的出现并不能代表苏州楼市已经回暖，刚性需求仍处于支撑楼市的坚实力量。
楼市回暖，投资客浮出水面
据记者观察，近期的苏州楼市中，除了自住型买家，开始逐渐出现一些投资型买家的身影。特别是在限外令解禁、银行利率下浮等一些利好消息后，令更多投资需求者进入楼市。
“房价比2007年低了不少，加上政府、开发商的各种优惠让利，买来不管住不住，总比把钱投到股市里好！”在海尚·壹品售楼部，一位购买了两套小户型的中年购房者对记者这样说。他同时表示，目前手里有部分闲钱，只要看到有升值的潜力的楼盘，适合投资，他都会考虑。
据了解，这样的情形在苏州各个地段优秀、配套成熟的楼盘也同样出现。尤其在上个月热销的世茂运河城一期商铺销售现场，更验证了投资客的入市——3位来自市区的购房者，在其1期开盘时抢购了7套商铺。
针对这一现状，该楼盘售楼处工作人员表示：“从近期的购买表现来看，这个投资入场的趋势比较明朗了。根据我们的销售经验，投资客多选择成熟地段、配套完善的商铺、写字楼以及中小户型入手。”
虽然不能简单把一次性购买两套以上房的购房人称为投资客，但是大部分开发商都认为，“目前出现的购买两套以上房子的人，并不是以前短进短出的‘炒房客’，而是长线的储蓄型投资人群，他们相对比较理性，置业的目的多为保值增值，大多准备长线投资，以获取稳定的租金回报为主。”
事实上，根据记者在各楼盘销售现场所了解的情况来看，多房购买者普遍认为，现在的房价已经接近他们的心理底线，确实也是值得出手购买的时候，与其把钱放在利率走低的银行或是行情并不看好的股市，还不如把房子买下来出租或是等着升值。
也有投资者对经济形势判断后认为，存钱不如买房子买资产的现象随着刚性需求的爆发也陆续被带动起来。其尤其“二套房贷限制”逐步放开后，投资客开始逐渐进场，同时，楼市普遍的成交转暖也增强了买房人的信心，所以，投资客的逐渐活跃是一种必然趋势。
美元贬值、资产保值成为投资主要原因
在五月初的住博会以及近期吴中区、高新区房交会上，苏州楼市人气出现了前所未有的高涨，买家当中出现了一些投资客的身影。根据记者采访，这部分买家多属于长线投资者，而他们购房投资的最主要原因是为了抵御金融危机的风险，为自己的资产保值、增值。
在双湖板块的一家楼盘的售楼中心，记者遇到一对中年投资者，他们看中了一套三房的户型，准备一次性付款。对于投资，他们明显是有备而来：“美国花大把钱想要救市，这种行为很可能引发世界性的通货膨胀、货币贬值，而估计股市短时间内很难冲破3000点，因此买房是当前最适合投资和保值的办法。”
从今年年初起，一些售楼处的售楼人员就发现一些长线投资型买家来看房。“一直以来，买家总是认为买楼不会亏本，一方面可以放租另一方面还能坐等升值”。现代大道沿线某楼盘负责人分析，当前楼市调整到一个相对稳定的低位以购买物业来避免资产的减损也未尝不可。
兆丰不动产董事长杨肇锋博士分析，由于美元所处的全球货币地位,它所引发的通货膨胀很可能输出到各国，于是自从美国大幅度增加货币流量以来，有关货币贬值的担忧就开始出现。部分国内投资性购房者会在此时选择入楼市，达到资产保值、增值的效果。从近期观察，美元贬值，人民币升值，部分外籍人士选择在中国购房，以保障自己的资产稳定，最大程度规避金融危机带来的影响。这就形成了一批投资性购房人群。
杨肇锋博士同时结合他本人在苏州和台湾两地的房地产营销实例和经验分析,从4月中下旬开始，“防御性”投资客开始逐渐增多，所谓“防御性”投资客是指，他们不以投机为目的，而是拉开长线，更多的是为了抵抗金融危机带来的风险。杨博士表示，近期推出的一些投资性商铺、写字楼如万科金色家园商铺、世茂百货等，成交量都都很不错,“像世茂运河城一期商铺，据我所知，现在基本销售磬缶了”。
从1-4月苏州一手房和二手房成交量来看，苏州当前购买力较为坚实，需求明显抬头，除了刚性需求外，同时也有一些长线投资者开始加入置业大军，主要是为了家庭财产的保值增值。据业内人士介绍，从4月中下旬开始，这类投资客开始逐渐增多。
但这种投资行为跟2007年左右的那一拨投资有明显区别。近期的投资客他们不以投机为目的，而是拉开长线，更多的是为了抵抗金融危机带来的风险。这些人对楼市的一举一动都有着敏锐的观察力，他们有着明确的投资意识和较为雄厚的资金实力。
苏州市房管局相关负责人称，楼市成交量逐月上涨，主要原因首先是国家和地方房地产出台促进房地产市场发展的宏观调控政策的引导推动作用。其次金融机构信贷投放力度加大，贷款政策大幅放宽，降低了购房门槛。再次是全国的房地产市场都普遍出现了回暖，加上4-6月份为历年的房产销售旺季以及各种房展会的举办推动，最终使得苏州的住宅销售持续旺盛，部分刚性需求和之前按兵不动的投资客陆续进入市场买房。
二手房短线炒家重出江湖
“短线投资者正在进入苏州楼市”，记者又从二手房市场获悉，缘于近几个月来逐渐放宽的购房政策，苏州大市范围内的短线投资者重出江湖，寻找合适房源作为短期投资赚取转手差价。
记者了解到，在“小阳春”的后劲下，加之前期政府的契税让利，开发商打折促销并进的趋势下，1-4月苏州二手房成交量为8837套，但是有专家预测分析，下半年苏州房价会逐步回稳，在这种情况下，就会有投资客按捺不住，上市采购。
三香路“我爱我家”的一位二手房销售人员告诉记者，虽然没有具体的数据，但近期根据各种现象观察发现，短线投资者入市开始活跃：他们以低价购买物业，进行装修包装后以高于买入价1000元/平方米的价格卖出，赚取10%以上的利润，时间一般以1~2个月为限。据介绍，这些投资者有的以大额资金入市，有的是多个投资者合作，也有以50万元资金小规模投资的“散户”。记者从同为投资热点的园区、主城区几家中介公司得到了类似的信息。
“年前不少小中介由于生意差纷纷选择关门，但这两个月又都如雨后春笋冒出，很多中介每天都有十几笔单子成交，而这其中短线投资买房占据了很大比例。”一位二手中介公司工作人员告诉记者。
轻轨沿线小户型挺吃香
社区商铺受瞩目
那么，在诸多房产投资中，哪种类型和地段的房源最受瞩目？
在园区一家外企工作的白领季女士来苏州3年，之前都是租房子住，在新春房交会上，她终于趁着各项利好的情况下，在湖东购买了一套一房一厅的小户型作为自住，首付两成，月供仅1200多元。季小姐告诉记者，现在的月供仅比自己租房子住时候的租金多500多元。之后一个有经验的朋友提醒她，不如趁着整体房价较低的时候多买几套房子作为投资。季小姐开始了自己的购房之旅。为了选择一套好的房子，季小姐先研究了一下哪里房子的租金比较高，再咨询了其他有买房经验的人的意见，决定在湖东轻轨沿线地段买一个小户型。在几经挑选后，季小姐选择了亿城·新天地的一套房子，一房一厅，价格在自己可以接受的范围之内。“我看好轻轨沿线的小户型住宅，以后转租或者转卖都会容易得多。”
和季女士不同，台胞肖先生最近把目光放在了投资商铺和写字楼上，他告诉记者：在台湾，旧房贷回报率仅有1%，而优惠房贷利率也只有2%，不如投资，哪怕租金回报率只有3-4%，怎么都比存银行合算。而在苏州，商铺和写字楼的投资回报率相当高，有时能达到6-7%，加上未来房价增值部分，前景一片良好。
杨肇锋博士告诉记者，在苏州，按照投资回报率高低来排名的话，商铺最高，其次为写字楼，最后是住宅。杨博士解释，“目前苏州住宅价格在二线城市中已经过高，升值空间不是很大。但是以苏州的经济实力，商铺和写字楼目前的价值还没有完全显现出来，价格较其他同级城市相对较低。所以我认为在苏州投资商铺是比较明智的选择。”
而关于最佳区域性投资，苏州大学商学院的教授认为，“未来潜力最大的地区仍然在园区，湖西将逐渐成为商务中心，政府在湖东开发了2000万平方米的住宅用地规划，加上轻轨建设，湖东将成为未来居民住宅包括投资的最佳区域。”
投资客尚未大规模出现
市场回暖还需时日
在苏州各种楼市利好的背景下，许多人认为，前不久出现的楼市小阳春即是楼市回暖的信号，甚至有人认为，苏州楼市已经回暖。那么，目前的苏州楼市是否真的已经回暖？专家认为，目前苏州楼市中起主导作用的还是刚性需求，尽管有小部炒家的积极参与，但终究不能成为主力。
苏州新明阳投资顾问有限公司总经理潘霞鸣认为，“有投资者进入就预示着牛市的开始”，对开发商来说这也是金融危机中的难得机遇。但是短期内个别投资案例对整体楼市影响甚微，因为有一定资产的人才会考虑资产保值问题，而多数投资客更多考虑的还是收益而非保值，因此短期内拉动楼市交投的仍将以自住和改善型需求为主。苏州会不会出现大量投资者入市，市场疯狂要等待下一波行情了。潘霞鸣表示，经过一年多的楼市调整，购房者预期正逐步发生转变，其购房需求价格弹性也逐步增大，略微的价格变化对需求方的影响将较为明显，现在的投资客都相当理性。市场重回前两年火爆局面可能性非常小，在经历熊市洗礼后，市场格局已被扭转，“一天一个价”的时代短期不会有。
“我个人认为现在还不是投资的最好时机，因为各项税收政策还是很重，部分开发商的优惠空间已经被这部分税收所填满。”她同时认为，在目前市场不明朗不稳定的前提下，选择长线投资是比较合适的，且最短投资时间在五年以上。“短期炒房在目前形势下来看并不明智。”