2008年12月17日召开的国务院常务会议将二手房营业税免税年限由5年改为2年，这一政策对二手房市场来说无疑是“重磅”级利好。长期以来由于购置门槛高而鲜有人问津的二手房似乎一下子成了“香饽饽”，特别是所谓的“次新房”，已经成为了本季度楼市当之无愧的主角。

　　据记者了解，近两个月苏州各大中介“次新房”挂牌、成交量激增，出现了前所未有的火爆场面。面对这一楼市新热点，专家表示，次新房暂时火爆只能对二手房成交量起一定的促进作用，对未来房价上升影响不大。

　　2-4月“次新房”大量挂牌上市

　　园区白领冯先生两年前就打算为自己和家人在湖西换购一套大面积住宅，无奈2007年房价居高不下，让冯先生一再望而却步。一直到去年年底，新的营业税政策令他颇为兴奋。在此之前，未过五年的二手房需要缴纳高昂的营业税，加上中介费以及其他杂费，所需费用往往超过房屋总价的10%。因此冯先生一直回避那些需要缴纳高昂税费的“次新房”，主要将目标锁定在一手房上。新政策的出台大大改变了他的思维，冯先生于上个月在园区一家中介公司买到了一套价格相当优惠的湖景房。

　　冯先生算了笔帐，房龄在2年左右的房子一般都比较新，如果去掉5.5%的营业税，杂费总额已经大为下降。此外新房需要缴纳维修基金，价格往往较二手房贵，因此他在考察了近期的市场后果断出手，终于淘到这套满意的住宅。

　　同样在园区湖东一些中介公司记者看到，次新房挂牌、成交都十分火爆，一些房产经纪已经开始根据这一政策精选一些房产证超过2年但未超过5年的“次新房”推荐给客户，而潜在客户对这些房源的兴趣明显增加。

　　记者观察，一些房产证超过2年的“次新房”免营业税之后与一手房价格拉开了差距，以湖西高档住宅小区金湖湾为例，2008年一手的金湖湾湖景公寓叫价13000元/平方米，而金湖湾二手房价格也是12000多元/平方米，加上中介费及税费，二手房价格与一手房价格差不多。而自2008年年底，满2年免征营业税政策出台后，金湖湾满2年的物业的二手成交价就减少了5.5%，二手房价相对于一手房价有明显降低，现在在二手房市场有卖家挂出了8500元/平方米的超低价格。

　　价格断档抢占新房市场

　　“有没有橄榄湾的二手房？”与很多年轻置业者首选新房不同，刚刚大学毕业的刘先生最近格外关注起2005-2007年交付的这批房源。他认为，这类房源相比新房存在很多优势。

　　记者粗略统计了一下刘先生关注的这批房源，发现园区近年来具有两年左右房龄的楼盘还真不少。除了几年前比较热的湖滨一号、新创理想城、亿城新天地、金湖湾外，这两年刚刚交付的雅戈尔未来城、东湖林语、南山巴黎印象等也都榜上有名。很多大中介甚至为了方便选购次新房的客户，专门将次新房房源归成一类列了出来。

　　“我爱我家”的工作人员介绍介绍，在他们公司，次新房的房源已占整个房源的四成，成交量也占45%左右。相比去年下半年，次新房市场已明显升温。

　　为什么次新房会越来越受宠，甚至有压过新房的势头呢？我爱我家企划部衣秀春认为，从目前苏州市场供应情况看，随着市民二次购房、投资性购房行为的不断涌现，一些2005-2007年建成、成色较新的商品房进入二手房市场。虽然这些次新房的价格也随商品房同步上扬，但总体而言，在同一区域，二手房价格还是与新房在售价上存在一定的差距。

　　据调查数据反映，同地段的新房与二手房价格相比，其价格落差往往在每平方米300-500元左右，因此以实惠的价格购买一套次新房，居住繁华地段的夙愿还是能够实现的。

　　而苏州大学商学院教授给出了这样的解释：近两年园区、市中心高价楼盘层出不穷，价格扶摇直上，甚至拉升了整体的楼价指数。而园区、市中心较高品质的次新房，建成时间不长，房型、小区环境、配套服务都相对成熟起来，尽管比当初购买的原价上涨了不少，但相比一手房价格依然便宜。这个价位，在时下的新建楼盘中几乎是个断档，而针对某些对园区、市中心情有独钟的购房者来说，是完全能够接受和承受的，因此这类房源特别受追捧。加上去年年底新政出台和优惠的房贷新政共同作用，有效地带动了消费者置业需求的释放。

　　“二手房本身在价格、地理位置及配套等多方面具有显著的购买优势，与新房相比，次新房的优势则更为明显。目前的大部分次新房都在交通便利、社区配套完善的区域。该类房源装修较新，消费者买房后便可以直接入住，现房供应规避了诸多购房风险。”沈教授一语道破。

　　次新房冲击有限，二手房房价难上扬

　　尽管目前苏州市场的次新房被炒得红红火火，但是兆丰不动产董事长杨肇锋分析认为，次新房一时的火爆并不能改变整个二手房市场的未来的价格走势。杨肇锋博士分析说，“次新房目前的确有成交量大幅上升的趋势，然而大部分的二手房卖家只是希望能把房屋顺利卖出去，并不希望带来涨价等一系列后续影响。”

　　而苏大商学院教授表示，营业税免税年限的缩短将造成大量的“次新房”受到买家青睐，这可能抢夺一手市场的潜在客户，因此对于一手房市场来说会造成一定的冲击。而对于二手房市场来说可能会推动市场的成交量上升，但难以推动房价重新上涨。目前，尽管“次新房”对于自住购房者来说好处不少，房屋品质、周边环境及其配套一目了然。“但我认为，对于那些准备接手‘次新房’的投资者来说，投资仍需谨慎。”

　　名词解释：

　　“新二手房”：也称“次新房”，是指年代较新的二手房或空置房，通常是指竣工后房龄在三年之内的房屋，其中涵盖一部分尾房、债权房等空置房，也包含入住时间较短再次上市交易的二手房。