我想和大家交流的是两句话，对08年怎么看，虽然08年已经翻过去了，冬去春来，最难的时间已经过去了，我们再观察有许多这样的必要，我想完全有必要。为什么？只有真正客观的去判断了过去，昨天，才能够更好的理解我们当下，理解我们今天的市场，同时更好的去把握明天，把握未来市场的走向。这个是一句话，第二句话，对当前市场回暖我个人是要保持一份冷静，围绕这两句话跟大家作一个交流。

　　08年的市场状况前两位都说了很多，很简要的作一点回顾。从房价的角度，08年全国市场，房价的变动情况是08年全国均钱情况是同比增长了6.5%，掩盖了不同市场不同区域的差异性，对我们厦门市场，集美市场可能会有一些出入。有些资料简单的过一些，就不展开说了。成交量看，全年成交量无论是成交的面积还是成交的金额都下滑了近20%，不同的区域特别是东部沿海区域降的幅度更大，我们厦门从资料上了解到，厦门的市场整体上下降了40%，住宅市场下滑的幅度更大接近60%，可以说08年是低靡期不为过。这张表(结合ppt)，反应的是全国的成交量变化。这张表格里看，反应的是不同区域，中西部地区去年一年这个市场成交量的增减情况，不同的区域这里面有很大的差异。从新增投资和新开工面积，土地开发面积这些指标来看都出现了复增长的情况，这张图是反应了从07年多08年下半年投资增长的变动情况，这里可以很清晰的看到，08年全年和07年相比，房地产开发投资的增长出现了比较下滑的通道。这个是全国不同地区的开发投资情况。从表上可以看到，东部地区在投资增长的幅度上比西部地区有明显的差距。我想不同的城市，不同的区域这方面的表现有比较大的差异。这张图可以看到一线市场，北京上海、深圳在去年上半年成交率，大家看到最后一列是所有一线城市递交的比例都在70%，同时最低的北京，实际上08年一年，上海市场的土地收益和07年最高峰相比下滑了6%，特别是住宅用地完成情况完成了50%，厦门土地出让比例下滑了70%到80%。像08年全年的金融机构个人住房按揭贷款增幅和07年相比萎缩了60%，背后可能有一些变化。

　　前面简单的过一下，对08年的市场我们如何来看待这个市场？我们关注焦点是08年和07年相比。说到07年我们基本都有一个印象，07年市场应该说是多方面一个透支的市场，首先是成交量，其次是 房价，07年新房的交易量比06年相比同比增长了25%，全国房价在0405年都过14%的增长，但是07年房价的增长速度反弹到15.4%，达到了这几年的最高水平，这种房价的透支和成交量的透支，必然会带来调整。幅度也好，力度也好，出现的低靡更大一些。也就是说如果我们把观察的时间段拉长，把视野放宽一些，从数据可以看到，2008年中国楼市并没有出现大幅度的下滑，只是回到了正常的水性水平。换句话说，楼市并没有大家想象的那么糟糕。

　　我们可以看到一个基本的状况，08年他只是回到了一个相对理性的水平，也就是说，08年楼市并没有像我们一些人想象的，一些人认为的一个严冬。08年我们可以看到，全国房地产投资的总额达到了3.06万亿，这个数字跟06年相比同比增幅是20.9%。而且08年的投资总额他是05年投资总额的两倍，可以说是历来来最高，08年商品房的平均售价，和06年，之前的几个年份高速增长的确出现了增幅回落的一个现象，但很难有6.5%的增长，他的绝对值，房地产的平均销售均价和03年相比也高处了66%，尽管从土地的面积完成土地开发面积以及房屋竣工面积，刚才说了，住房的成交量方面的确是出现了大幅度的下滑，如果由这些指标就可以得出一个08年楼市出现了严冬，这个还有点勉强。我们如果把成交量的数字，成交套数的数字和之前的几个年份比较，就可以得出一个结论，这张表可以看出，全国住宅日均销售套数的情况，大家可以看到，06年住宅的销售面积前11个月，全年的住宅销售面积，06年07年08年，相应的数字和成交的套数面积可以看出，08年的销售，市场的成交量虽然出现了比较大幅度的下滑，但和06年相比依然有增长。08年全国商品住宅销售面积他很难起到一个上升的趋势当中，如果从土地开发面积的指标来看，08年全国土地开发面积是2.6亿平方米，06年这个数字是2.66平方米，08年这个指标和06年是持平的状态。这个表格里可以看到，从每天销售套数这个数字来看，08年前11个月这个数据的确比07年有所下滑，但是，06年相比，同比增长的数字是15.8%，08年有一个特殊的情况，套数的面积在08年出现了和07年，06年相比有比较明显的状况。在套数上，同样的销售面积，但他对应的销售套数有变化。这个是我们观察判断08年市场比较基本的一个依据。我们不难看到，销售面积的下滑，但其他的指标，或者换一个更长的时间段，更宽的视角，可以得出，我们08年的市场并不是大家所认为的严冬。

　　我们判断市场的重要依据是楼市供求关系，从这个角度来观察当前的楼市，应该说一个非常重要的视角。说到07年的市场，我想大家都有一个基本的感觉，07年的市场是一个非常典型的卖方市场，08年是买方市场的状况。有什么特征，我想在座的有共同的判断，09年的市场，供大于求的状态，我想是没有悬念。有人提出，当前楼市最困难的问题是消化存量，就是如何去库存的问题。王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)针对这个问题有一个说法，库存是一个漫长而痛苦的过程。由于过去一段时间市场的低靡，由于市场观望，全国商品房市场的空置率是有所上升，同比增长21.8%，这个是全国整体的一个情况，也就是说，在08年市场低靡之后，住宅的存量成为当前市场证实的一个基本事实。我们可以看到开工面积是9.18亿平方米，比去年增长了2.3%，也就意味着08年新增的数据是非常可观的，到08年底，在施工的商品房数字是24亿平方米，这个数字也相当于过去三年平均销售面积的4倍，大家都知道，07年08年商品房的销售面积在6亿上下，相当于去年在施工的四分之一，我们如果从具体的市场来看，拿北京上海比较有代表性，相对于北京去年实际成交的住宅他们面积来看都是非常可观的数字，截止到去年年底，我们从北京市房地产交易管理网发布的交易数据，从官方网站来看到，积压的或者已经形成的住宅总套数是15万套。

　　虽然今年09年进入北京成交量有明显的上涨，上一周我看到，仍然还有13万的住宅在售，这个数字表明什么情况，就是北京市场供大于求这样一个基本的格局没有变化，比较供求关系对卖方市场存在比较大的压力，我们对照08年去年一年，北京实际成交的商品住宅，这个数据是7.5万套，我们可以作一个基本的判断，如果按照目前的市场消化速度要消化已经供应的房源恐怕需要很长的时间。这个是北京市场。我们还可以拿上海的情况来对照，根据提供的数据，09年即将上市的新建项目有160多个，总的建筑面积是2200多万，08年全年上市的量实际上上海08年实际成交的商品住宅这个数据是900多一点，09年上年即将新上市的这样一个提量相当于08年实际成交的0.5倍，按照这样一个数字，我们来对照，如果08年的销售行情，08年的市场数字，上海市场要消化已经形成供应的市场存量也需要相当长的一段时间。上海区域性不均衡性，在这上面存在很大的差异，总体来看，全国总体情况来看，供大于求对卖方来说存在比较大的压力，这个是基本的判断。

　　按照有关专家的说法，北京华远地产，预计09年全国商品房的空置方去从去年年底的0.36亿上升到2亿平方米，这个数字会上升，全国每年房屋销售量的三分之一会有库存，会使开发企业很多的精力放在现有的库存方面，那么对未来市场新的投资特别是在增加新的土地储备都会受到影响，所以，去如何销售库存的问题是我们企业当前需要面对的一个客观现实。

　　接下来对市场回暖的问题作一个判断，我个人基本同意易教授的意见，我们介绍几个最重要的市场新房成交的情况，北京市场一到三月份实际成交新房成交的数据超过了去年全年成交量的一半，上海同样，一季度的表现也非常亮丽，成果去年成交量的一半。深圳增度幅度更大，同比增长是239%，厦门当地市场从资料上了解到，我们一季度的成交数据是1万套，08年全年是7000多套，一季度的成交量超越了去年08年全年的数据，当然是一个非常值得高兴，非常乐观的一个信息。3月份全国数字还没有发布，住建部官员的说法，一个具有广泛代表性的数字是，群众的住房成交量在今年前2个月同比增长6.1%，这个数字尽管抹煞了地域间的差异，但依然能大体反映出成交量回暖在全国范围内蔓延，一些正式，包括部分知名开发企业甚至还出现了楼盘提价的做法。我个人是同意易教授的意见，我这里举几个例子，北京有几个特殊的因素，也就是保障性住房上市对市场回暖有很好的促进作用。北京他有它的特殊性，北京市场出现成交量大副上升的一个特殊原因。我们怎么看待当前市场出现的一些小阳春也好，回暖也好，我个人在这方面有几个判断，首先一个，当前的这个市场回暖我想是带有区域性和局部性的特征，并没有出现普遍和全部回暖。北京市场最近几个月的确出现了不少的热销楼盘，但是我们同时也看到，还有大量的项目仍然处于低靡的情况，三月份，成交量上升，数据增加最多的，有很多楼盘单月成交100多套，但也有很多项目是0成交，也就是说市场上冷热不均的现象已经呈现出来了。另外我们看到市场上的热销楼盘都有一个基本的特点都是“以价带量”，也就是通过低价开盘或者降价来换取成交量。第三个方面是目前市场回暖主要由自主型需求支撑，属结构性的回暖，投资型和改善型需求没有释放出来。另外一个市场回暖我们更多的看到的是成交量数据的变化，但我们观察和判断市场是否已经出现回暖，是否出现回暖的迹象，我想更多的需要观察房价的变动情况，房地产增长投资情况，土地市场的情况以及我们开发企业投资意愿与信心等情况。

　　从房价的角度来看，我们看到，从全国的范围，从去年12月出现房价同比增幅负增长到二月份已经出现了连续三月份的负增长，同反比的指标来看，已经出现下降，到现在已经持续8个月，从房价的变动情况来看，全国市场仍然出现下行的通道，这个趋势如果改变，这个数据我们还没有看到。顾会长也提到，房地产的投资增长接近零增长，1%的增长，和过去若干年形成了比较大的反差，过去几年看，房地产投资增长增幅一直高于全国城镇固定资产的增幅，08年全我们刚刚提到了是12.9%，今年一、二月份开发投资这个指标下滑了零增长，这个指标需要我们值得格外注意的指标。从土地市场的情况来看，和去年相比，的确看到不同的城市都出现了不同程度的回暖。也就是说说，虽然出现了一定程度的回暖，但和爆发性的增长还是显得底气不足，还有一个重要的指标，我们可以通过房地产龙头企业他们在新近发布的年报当中，看到一些投资意愿和信心，房地产股市板块，万科、招商等公司都看到了在09年新难度的业务计划安排当中都出现了指标，特别是是万科在08年对全年的经营计划作了两次调整，调整之后实际完成情况是相当于新开工面积，竣工面积也是原先年初制定面积的60%几，在新开工面积上，比08年实际完成情况又作了20多%的下调，像万科这样对未来市场的判断，对市场的预期仍然还是比较谨慎，比较保守。这些指标提示我们，虽然一季度在市场成交量方面出现了非常可喜的变化，出现了非常高幅度的增长，但是其他的一些同样重要的指标可能还需要更多的关注这些指标的变化。我们知道，一个完整的住房购买力市场应该是自住型需求、改善型需求、投资型需求共同支撑的，单独依靠某一方面的需求是不健全的，也是难以持续。在未来，如何把真正改善这种需求？包括我们投资型的需求激发出来，可能是我们管理部门在政策制定考虑方面需要考虑的重点，也关系到投资型的需求能不能有效激发对未来得走向成为关键的因素。市场的回暖情况可能和几个方面有密切的关系：1、前面易教授分析过的，国际经济形势是否回暖，因为这将影响我们消费心理。2、取决于我国今年经济发展态势，如果经济发展比较好，楼市回暖可能会早些到来。3、取决于房价的合理回归。这些因素如果都往好的方向去转化，我相信楼市回暖离我们不远，真正的回暖真的到了。

　　最后，我想借用巴非特一句话，当市场低靡或者出现调整的时候也类似于股市市场下跌的时候，我们不要恐慌，08年也的确已经挺过去了，同样现在市场出现了某种程度的回暖，也像 股票市场一样，股市也上涨了，在这样上涨中，我们不能选择贪婪，我们要克服贪婪的心态，不能盲目乐观，而是要保持一份清醒，要对市场保持一份敬畏之心，以交易为主要目标，确定成交量的稳定增长，不要轻易的提价，这样才可以有助于我们维护市场的稳定运行。