前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。这个数字大体反映出成交量回暖的现实。刚刚结束的住房与城乡建设部全国房地产市场调研，得出了上述数据。此次住建部派出了规模庞大的调研组，以 “微服私访”对全国30多个大中城市进行实地踩盘和调查。最近， “楼市回暖”的字眼不断被提及，而近段时间内股市房地产板块的上涨态势也显现出投资者对 “回暖”预期的把握。就此而言，住建部的增长结论并没有什么新意，但大多数报道中所采用的 “微服私访”这个词却让人颇感新颖。从相关调查的过程看，所谓 “微服私访”有多大的说服力，有关部门是否就能以 “微服私访”得出的结论来决定今后的政策走向？

　　在房地产市场争论多多、博弈复杂、统计数据多如牛毛的情况下，住建部采取 “微服私访”的方式调研楼市值得鼓励。作为房地产主管部门，没有调查就不能把准市场脉搏，开出的药方就缺少针对性。但是，所谓 “微服私访”，即调查者隐藏真实身份到各楼盘现场去了解真实状况。然而对于其过程中所面对的开发商来说，对以购房者身份 “微服私访”的调查者声称产品紧俏、热销，仅是一种销售策略的表现而已。因此最终全国住房成交量同比增长6.1%的结论，是否完全真实值得商榷？不可否认的是，当前城市住房成交量的确呈现出 “小阳春”现象，这既是因为政府暖市，也是因为开发商以降价来提升交易量。但个别城市的住房成交量回暖，却并不意味着中国楼市的回暖时刻来临。

　　对于当前楼市行情而言，我们的态度是无需悲观，但也尚未到乐观的时候。不悲观，是因为成交量的连续上扬所带来的热效应一直在延续，只要是性价比优势比较明显的楼盘，或者是定价到位的楼盘，依然能够获得购房者的青睐。“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，对于价格合适的楼盘购房者并非不买账。然而若以此判断行情回升楼市回暖，甚至体现出涨价的冲动，却并没有乐观的理由。实际上，比照日前房地产龙头企业万科发布的年报，以及不惜造成净利润下降来计提12.3亿元作为存货跌价准备的消息，似乎可以得出一个结论：房地产业的寒冬还没有完全过去，房地产企业仍必须做好长期的准备。同样，根据前不久央行发布 《中国货币政策执行报告 (2008年第四季度)》称，未来3个月打算买房的居民人数占比为13.3%，分别比上季度和去年同期下降1.8%、 2.8%，创1999年开始此项调查以来的最低水平。在购买信心持续低迷的形势下，需要通过更多的举措能让楼市热度持续。

　　我们说，楼市最坏的时候可能已经过去，但目前房地产市场仍需筑底整固。在这一过程中，成交量可能仍有反复。 短期内，若市场预期的改变以及政府进一步扶持政策的推出，或有望促进成交量继续回暖。加上库存压力的缓解和现金流状况的改善，开发商的日子将比去年好过不少，然而实质性的趋势尚有待进一步观察，行业回暖则更有待宏观经济来验证。当前国际金融危机尚未见底、中国经济增长依旧面临下行风险，居民预期收入也存在不确定性。来自官方的统计数据显示，截至去年12月底，全国商品房空置面积为1.64亿平方米。要消化掉这些空置房需要漫长的时间，选择合适的价格进行销售恐怕仍是今后一段时间楼市的主旋律。