近日,不少地方政府为促进商品住宅销售、保持房地产稳定发展，纷纷推出购房落户口的政策，引起了大家的热议。我市相关部门从2009年开始对原有的购房迁户籍的办法也作了调整，降低了年限门槛，规定购买市区成套住房90平方米以上，取得房屋所有权证1年以上，由单位合法聘录用2年以上，按规定参加社保2年以上，允许其本人配偶及其未成年子女整户迁入。

　　那么，购房落户到底对楼市有多大影响？结合苏州楼市客观现状，本刊记者就此问题与新鸿嘉投资顾问公司总经理袁继峰进行了交流，现整理如下，以飨读者。

　　记者：为了应对严峻的经济形势，各级政府最近频出猛药拉动内需，于是家电下乡乃至汽车下乡纷纷出笼，大家忙不迭下乡的时候，也有一种“倒行逆施”的做法：乡民上城，凡购买一定面积城市商品住宅的农村户口人员，再满足或多或少的一些条件便可落户城市，成为“城里人”。你如何看待这种做法？

　　袁继峰：这一帖药主治功能是城市商品住宅消化不良的症状，伴了“降低利息、放松银根”的药引、再加“契税减免”的针剂，“中西”结合，疗效更好。

　　记者：为什么说是中西医结合疗法？

　　袁继峰：之所以说中西医结合，是因为松银根、降利息、减税费这一类的金融、财政政策在一些主流经济学领域，已发展成为逻辑严密的经济调控手段。从这一点而言，有点像“西医”，并且和多数西药一样有较大副作用：税减多了，国库空虚；钱发多了，通货膨胀。而户口政策虽然各国都有，最大的户口当然是国籍，但是把人分成“农村户口”和“非农村户口”，把户口作为经济调整的手段很具有国情特色，应当属于中医的手段了。而这种手段直接成本低廉，无非是多做几本户口本、电脑里多几组户籍数据，花费有限，绝没有动摇国本的担忧，疗效却不错，从这一点而言，又有点像“中医”。

　　记者：苏州本身也有购房落户的政策，2009年又进一步放松了门槛，这条 政策对楼市的促进作用到底有多大？

　　袁继峰：从统计来看，苏州市区2008年有近27%的房子卖给了非苏州市区户口的置业者，据不完全统计，其中有14.5%卖给了外省客户,8.3%卖给了本省其他市的客户,2.5%卖给了本市非市区客户,其余的是境外人士。

　　同时，去年外来人员置业比例比2007年还增加了约2个百分点，这些都说明苏州市区的生活与工作环境对外来人口的吸引力还是非常大的。从实际工作中我们也发现，成熟的开发商在 户型定位时都考虑到了落户口所规定的面积下限，设计的户型均在下限之上，说明购房落户的需求在苏州市区还是较为旺盛的，也得到了开发商的足够重视，未来这种情况还会继续存在。

　　话题一

　　户籍制度本身有制约

　　记者：对城市商品住房有效需求不足而言，购房落户这帖“药”疗效可能不错，直接花费也不多，看来是好药。不过是不是也有很大的副作用呢？

　　袁继峰：要弄清楚放开户口这个问题的副作用之前，我们还是要先弄清楚户口的作用。

　　中国早在西周时就设立了掌握户籍的“司民”，男孩满8个月，女孩满7个月以上的人，就由司民按不同性别登记于册，并分城、乡进行人口统计，这是把户籍城乡二元化管理的最早记载。

　　春秋战国时期，诸侯国为了扩大兵源，增加税收，纷纷建立严格的户籍登记制度。郡、县长官每年年底将下一年度的农户和税收的数目做出预算，上报国君，可见当时的户籍已经作为编制地方财政预算、国防计划、基础设施建设计划的基本依据了。

　　秦与西汉时期户籍管理开始法律化，规定人人都必须登记入籍，登记入籍的人口统称为“编户民”，编户民不得随意迁徙，否则称为“亡命之徒”，将受到严惩。出游之人必须持“符”，上面登记本人姓名、职务、籍贯、年龄，还写明身高、肤色等体貌特征，基本就是一本护照了。幸亏孔子早生了300年，否则他想带了一帮学生周游列国去讲学就难了。显然秦以后政府已经把户籍作为控制人口流动、管理社会治安的手段了。以后改朝换代，户籍制度虽然有点变化，但主要内容大同小异。

　　记者：建国以后的户口制度是否和以前的不一样？

　　袁继峰：新中国建立后的户籍制度，由于历史传统、文化观念因素的影响，还是保留有大量传统户籍制度的内容。比如户籍带有很深的身份烙印，城市户口和农村户口之间存在着一定差别，享受的待遇明显不同；户籍被打上世袭的烙印，农村居民的子弟除考学、参军提干等少数途径外，绝大部分都承袭父母的农村户籍。在上世纪五十年代中后期开始，户口和高度集中的计划经济联在一起，就更增加了人们对户口的依附关系，住房、医疗、教育、就业等公民的权益同户口性质相挂钩，进一步突出了农业户口和非农业户口的差异。

　　所以，现行户籍制度最大问题，在于阻碍了劳动力资源的优化配置和地区间的合理流动，不利于城市化建设和农村经济的发展；扩大了城乡二元化差异，社会不公平情况加重。

　　话题二 购房落户推进城市化

　　记者：如你所说，现行的户籍制度实际上阻碍了农村人口进城，也就是说可能从某种程度上，阻碍了中国城市化发展的进程，那么我国目前的城市化情况与未来前景又是什么样的呢？

　　袁继峰：我国2008年的城市化率将近46%，世界平均水平是47%，发达国家是75%，假如我们2020年左右城市化率要达到65%，那么未来10到20年还要有近3.6亿人进城。目前我们的城市化大体只完成了三分之二，未来我们将继续推动城市化进程，不会逆转。

　　由此可见，当前房地产业只是在阶段性过度膨胀后需要调整步伐，而不是衰退，所以“振兴”也就无从谈起，反倒是制订中长期发展规划更重要。购房落户，是顺应城市化大方向的举措，也是加速城市化的途径。

　　记者：这么多人进城，首先要发展的当然是房地产，不过大量人口涌进城市会导致学校、医院等公共设施不足的，怎么解决？

　　袁继峰：其实我们可以反过来考虑问题。这次的经济危机让大家弄明白了一个道理——最大的经济问题是需求不足，东西生产出来没有要；而不是像十多年前那样生产力不足、东西买不到。如果说人口集中到城市后，出现公共设施不足的问题，那正好就是增加供给和生产的好机会，就是增加就业的好机会。刚才讲到学校、医院不够用，可以顺势而生啊，一来可以用来满足大家的上学和看病的需求，二来可以解决更多教育、医疗领域人员的工作机会，何乐而不为？

　　话题三 刺激经济增长活力

　　记者：购房落户的确影响到农村人口向城市转移，但是还有另外一个方面——不同级别、不同区域的城市之间人口本来也比较难流动，比如中西部地区的城市人口落户到上海这样的沿海城市就有很大的困难。如果这批人也可以购房落户，从一个城市移居到另外一个城市，这又会有什么影响？

　　袁继峰：人口的合理流动实际上是经济保持活力的重要原因。前些年央视的纪录片《大国崛起》热播，其中西欧的两个小国——葡萄牙与西班牙的崛起让我们觉得不可思议，如果说是这两个国家的海外探险、国际贸易与殖民扩张成就其霸业的话，那么又是什么造就了他们这种海外扩张能力呢？它的重要原因就是人员流动，并因此推动了技术与资金流动。我们的教科书里，说是西班牙航海家哥伦布发现了美洲新大陆，其实哥伦布是意大利热那亚人，在葡萄牙学到了航海技术，最终为西班牙人工作，可见他们人员流动的广泛性。他第一次去美洲花费了200万马拉维迪，西班牙当时的货币名称，其中哥伦布出了25万，是他向朋友借的；西班牙王室出了140万，这不全是王室自己的钱，有很多是向热那亚商人借的，这笔钱的性质有点像今天我们讲的股权私募基金，可见当时资金融通性之强。正是由于人力、资金、技术这些生产要素能够自由流通，才使得15、16世纪葡萄牙这样面积只有中国的百分一、人口只有100万的小国一跃成为海上强权，殖民地甚至扩张到了我国的澳门。

　　这个阶段大致是在我国的明朝时期，我们当时的政府却严格限制人口迁徙，比如洪武年间政府就出公告要求：邻里之间要互相觉察；有人出外，要知道他去什么地方、做什么事情；如果不知道下落或者很长时间不回来，监管人员不向官员报告的，要发配充军。显然当时一些国家在突飞猛进的时候，我们却选择了固步自封。

　　目前，上海推行的户籍制度改革，逐步朝放松对人才流入限制的方向调整，有条件地吸纳中级职称以上的专业人员、中高级技师、纳税较多的私企业主落户，希望他们带来更多的技术和资金，以此保持地方经济发展的活力。实际上每一个国家或地区中，经济、文化发展最好的地方通常都是移民化程度最高的地方，这是常识。所以弱化户籍制度中对人口迁移的制约必然是今后改革的方向，购房落户只是在加速这个进程而已。

　　话题四 促进资源集约化

　　记者：人口向城市集中，是否会让农村更加落后？

　　袁继峰：人口向城市集中，可以使我们的消费、生产与服务相对集约化地发展，资源利用效率会更高。比如人口相对集中到城市生活和工作，提高了城市土地的利用率；相应的，农村因为人口外迁多出了土地，可以通过合法的农村土地经营权流转也集中起来，进行规模化地耕作，从而降低农产品生产的单位成本、增加农业的收益。关于农村土地流转的立法与实际探索目前正在加快进行，这方面取得突破的话，不光是对农村有好处，也对推动城市化进程有好处。

　　记者：通过购房落户进城的农村人口有房可住，但是工作机会又从哪里来？他们如何在城里生活？

　　袁继峰：和我一起研究房地产市场的同事，春节回到农村过年，回来后对我说，他仔细观察了一下老家农村的情况，发现几乎没有年轻人的工作机会。我们知道决定经济发展有四大生产要素：土地、劳动力、资金和企业家才能，其中后面三项大都集中在城市里，你不在城市里发掘就业机会还能到哪里去找？所以最终还是要开动脑筋从发展城市服务业里找出路。

　　中欧商学院的许小年教授指出：未来的朝阳行业，不再是制造业，而是服务业，或是与服务业相连的高端制造业。

　　大家如果注意的话可以发现，为了应对当前的危机，各地政府开始发放消费券。其中，发旅游消费券是最流行的方式之一。显然地方政府都以旅游这种低资源消耗、可持续发展的服务业作为突破口来提振经济增长。一些旅游消费券在异地甚至遭到哄抢，也从一个侧面说明了旅游业的潜在需求还是可观的。当然到外地发旅游消费券也有地方政府的算盘在里面，主要是想让外地人到本地花钱，刺激本地经济；如果只是发商品代币券，无非是本地人的钱在本地打转，意义不大。

　　发展服务业，实际上也是走资源集约型的经济增长模式，购房落户使人口集中到城市后，势必要求我们大力推进服务业发展，从而降低我们单位产生所消耗的资源数量。

　　诚然，购房落户的影响远远超出了刺激城市住宅销售的范围，它更重要的意义，在于推动城市化进程、缩小城乡差距、促进社会公平、加速生产要素流通进而刺激经济活力等各个方面。我们应当欢迎这种做法，并希望这个做法能够在更广泛的地区推行。