市民赵阳新近购买了一套二手房，刚准备重新装修却发现房屋质量有问题，但中介和房东却纷纷以房子已经过户完成交易而拒绝承担责任。由于不像新房买卖实行一房一验制度，二手房交易前的质量检验历来处于“真空”状态，购房者一旦买房之后发现问题，往往显得求告无门。

　　新购二手房现质量隐患

　　“去年年底南园路上一家中介向我推荐了城南一套二手房，当时由于购房资金不太充裕，而这套老新村的房子从装修和外观看上去都不错，于是很快就买下了这套房子。”赵阳郁闷地向记者表示，万万没有想到自己会为了这套房子进退两难。

　　原来，今年春节后赵阳准备将房子重新 装修一下后就能告别租房生活，但当他把房间里的塑料地毯剥开，准备请木工铺设地板时却发现地面上布满了大大小小十余道裂缝，其中房间中央的一道裂缝长达半米以上。“我当时还特意按朋友介绍的方法用水浇在裂缝上做试验，没想到楼下邻居当即跑上来说房子漏水了，把楼下的床上都淋湿了。 ”赵阳告诉记者，害得他要不断地向邻居道歉。赵阳咨询专业人士获知，类似于楼板的贯穿性裂缝已属房屋的结构性质量问题，但中介和房东在交易前均未起到告知义务，他希望能够取消合同并退还购房款和中介佣金。

　　其后，赵阳多次找到这家中介和原来的房东，但双方都表示交易前赵阳并未提出验房要求，而问题是发现在办完过户手续之后，因此不能按照赵阳的要求退房。“中介告诉我，由于老新村没有物业负责维修，如果出现问题可以找社区或街道有关部门想办法整修。”赵阳说，但他现在根本不知道这个房子还应不应该继续居住。

　　能否退房得看合同约定

　　根据最新司法解释，在新建商品房的买卖过程中，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。那么，中介和房东究竟是否应该为二手房的质量问题担负责任，赵阳是否也有退房权利呢？

　　对此，经纬律师事务所的有关律师向记者表示，在二手房买卖中，由于出售人一般都不是房屋建设方，也不是房屋经营者，因此无法按照相关司法解释要求出售人承担房屋建设方或者经营者的责任。房屋出售者对于房屋重大瑕疵是否要承担责任，关键要看二手房买卖合同本身的约定，如果合同对此有明确约定，那么出售人就要承担责任，购买人就可以依此约定要求解除合同。然而目前房屋买卖格式合同以及中介公司一般约定，购房者一方应当现场勘察房屋，出售人只按购房者勘察时的房屋现状和附属设备现状来出售房屋，如果仅在此约定的情况下，交易完成后购房者显然无法简单以房屋的质量瑕疵为由主张退房。“因此购买二手房还是不可仓促行事，购房者事先一定要多对房子的质量、周边环境等多加考察，签订合同之前也不要轻信房产中介，或者可以请专业人士帮忙先验房。 ”律师如此表示。

　　二手房交易现验收困境

　　记者了解到，目前苏州建设部门对新建商品房实行一房一验制度，购房者在收房时可以要求开发商出示包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等相关文件。但二手房由于自然损耗和人为装修破坏等诸多因素可能存在质量问题的几率更高，而二手房交易前不仅缺乏相应的质量检验程序，有关部门对二手房交易实行质检难度也太大。买家如果对房屋瑕疵情况不多留心，一旦交易完成后再发现问题，就会与卖家或中介产生纠纷。“虽然目前二手房买方要求验房的越来越多，但所占的比例依然不大。”苏州家乐验房公司的一名验房师表示，虽然二手房交易前比新房更应验收，但二手房的验房工作比商品房要大得多，主要的原因就是许多二手房都是带装修的，在验房的时候房子的一些问题就很难看出来。记者了解到，目前二手房验房中的难点很多，不少验房公司也表示对二手房验房的兴趣不是很大，程序相对复杂不少收费却不比新房高多少。

　　有关业内人士介绍，发达国家和地区为了确保购买者的知情权，确保交易的公正性，规定出售房屋的现状须由专业机构和专业人员认定，并出具具有法律效力的报告及承担相应法律责任。“目前国内二手房交易前并没有房屋检验这一强制环节，按惯例中介公司主要会检查房屋水电装置及查看是否漏水等。”苏州我爱我家的有关负责人表示，要中介公司来为二手房的质量认定负责显然并不现实。那么，二手房交易中质量验收关的“缺席”究竟该由谁来填补呢？