在高房价的时代，房贷几乎是每个普通人都会背上的欠账。各家银行在还贷方式上推出的产品可谓是层出不穷：固定利率气球贷、接力贷、循环贷等各种还贷方式令人眼花缭乱。在处于降息周期的牛年，如何巧还房贷，是一个考验家庭理财者智慧的问题。在今年经济大环境不佳，处于降息周期的背景下，贷款者应该根据自己收入状况，巧妙灵活地选择不同的还款方式。

    转按揭：你不给我实惠我就走

    “转按揭”是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款，同时可享受7折优惠，其中付给担保公司数千元担保费即可。简单来说，转按揭其实就是银行和银行之间在争抢客户，而还贷人则利用这个机会，为自己争取更大的利益。

    记者在苏城多家银行了解到，其实大部分银行都可以办理无交易转按揭。不过在实际操作中，国有商业银行显得有些“羞答答”的，一般是只做不说。而股份制小银行为积极争取客户，更加愿意提供转按揭服务，并能给出更优惠的贷款利率。据了解，现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用，但还是存在一些不可避免的费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔30万元的房贷转按揭，费用基本上在7000-8000元之间。需要注意的是，办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户，这样多数银行才不收取违约金。

    双周供：不是朝三暮四的区别

    所谓贷款“双周供”，是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。有人会认为，这不就是朝三暮四吗？有啥区别啊！其实，尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但由于还款方式的改变、还款频率的提高，借款人的还款总额却获得了有效的减少，还款周期得以明显的缩短，客户在还款期内能省下不少的利息。

    不明白的话，我们来算笔账好了。如果客户在银行贷了一笔50万元的款，按照30年的贷款期限、基准利率6.12%来算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还款3036元；如果选择“双周供”，每两周还款额为1518元，相当于原月供的一半。而由于供款次数频密，本金减少速度加快，最后算下来借款者可以节省115186元的利息支出，节省的利息比高达19.42%。同时，加上每年大约还款26次（折合月供为13个月），借款人只需要24.7年就可以还清这笔贷款，相比普通还款缩短了5.3年。

    目前“双周供”主要适用于期供类房屋按揭、抵押贷款，如一手楼、二手楼的房屋按揭贷款以及按揭还款的房屋抵押贷款。

    随薪供：等额本金或等额本息

    “随薪供”指在一定固定限期内，只需按期偿还贷款利息，固定限期到期后，再按期偿还本息的还款方式，其中固定限期申请年限最长不超过3年。该还款方式可为借款者缓解当前的还款压力，也为流动性需求较大客户提供了新的选择。

    名次听上去玄乎，其实就是个等额本息法还是等额本金法的问题。当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。

    两者比较，等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的买房人，此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活，后期随着收入水平的提高，实际的还贷压力也会下降。而等额本金法比较适合于50岁以上的买房者，以应对退休后收入下降的情况，不容易产生经济负担。

    提前还：选择一个最合理方式

    在经济形势较为复杂、投资环境也不确定的背景下，房奴们省钱的最佳方式就是提前还贷，毕竟，不欠银行或少欠银行钱，就不用或少付银行利息了。目前大部分银行都允许购房者提前还贷，且提供了全部还款、部分还款、缩短贷款期限等多种方式让消费者选择，而且不收罚息，不过部分银行需要提前预约并有提前还款次数限制。消费者可根据自身财务状况考虑提前还款，但前提是资金比较充裕，且要量力而行。

    从理论上讲，部分提前还款包括三种方式：一是剩余贷款每月还款额不变，只缩短还款期限，这样可多省利息；二是减少每月还款额，还款期限不变，以减少月供负担，但利息支出多于第一种方式；三是减少每月还款额，同时缩短还款期限，这样会节省更多利息。但据记者了解，目前本市的银行多数只提供其中一种方式。另外，消费者还可选择缩短还款期限的方式节省利息，但此方式会导致月供增加。

    无债一身轻，但是并不是把房贷提前还了，就是最大的利好。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。

    定改浮：随机应变是最好办法

    许多借款人可能记得，两三年前，固定利率房贷业务火爆异常，银行热推、买房人争相办理，甚至有些已办理了贷款的也想变成固定利率的。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在经过几次大幅降息之后且还有降息的预期下，市民以前选择的房贷固定利率业务，现在则成为绑在头上的“紧箍咒”，明显吃亏。

    在这种背景下，借款人最好将固定利率房贷业务转为浮动利率才划算。但将“固定利率”改为“浮动利率”，通常需要向银行缴纳一定数额的违约金。借款人在进行变更前，应当进行比较，如果付出的成本偏高甚至不及节省的利息，那就没有必要进行改变。