房贷利率已接近4年前水平

        央行昨晚宣布，从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。专家指出，目前房贷利率已接近4年前水平。

        今年以来，我国房地产业面临的主要问题是资金压力。数据显示，2008年二季度，房地产投资增速还高达34%，到了三季度就骤降至16%，其中9月份只有12%，只及二季度的1/3左右水平。

        而房地产的减速严重影响到其上游行业，例如建筑建材和钢铁等，无论是水泥产量还是粗钢产量的增速，均已降至5%左右。而代表我国工业整体状况的发电量增速亦降至5%左右。国泰君安表示，在历史上，这样的低速增长只在1998年和1999年的经济减速期出现过。因此，实物指标所反映的今年三季度增速已经降至1998年时的低水平。

        国泰君安认为，正是由于地产市场的崩盘，加上全球金融危机的扩散影响出口，中国经济增速急剧下降，已经再度面临保8%的窘境，因而不得不降息、降低首付比例以刺激内需。

        连续降息，加上此前的救市新政，何时才能使得冷清的广州楼市加速回暖?从广州楼市成交量来看，自今年9月第一次降息后，市场反响较为微弱。不少业内人士认为，虽然这几次降息对楼市有提振作用，但是短期内难以改变冷清的楼市，市场回暖还需要政府出台“组合拳”。

        保利地产代理市场部总经理吴定金表示，从9、10月连续两次降息和救市政策可看出银行政策开始松动，预计未来两个多月里，中央还会继续降息。他表示，尽管此前几次降息未能取得立竿见影的效果，但降息的信号无疑将显著增强市场信心，给了购房者更多的消费信心。购房者会根据金融政策的拐点猜测楼市冰冻期是否将截止，从而出手买房。

        吴定金说，仅通过这几次降息很难实现楼市的扭转，要想对房地产市场产生显著影响，还有赖于连续出台相关政策，如明确救市细则、配合二套房贷松动等。

这次降息省很多 “房奴”枷锁越来越轻

        两个月内三次降息，让“房奴”大松了一口气。从明年开始，购房者都会明显感觉到房贷压力轻了很多。按照银行房贷合同规定，贷款期间遇到利率调整，次年1月1日正式执行。

        以市民办理了50万元的个人住房贷款为例，20年等额本息还款，如果按照9月15日调整前的7.83%基准利率计算，每月还款4129.46元，还款总额达991069.37元，接近100万元。经过这两个月来3次降息，按照今天调整后的7.20%基准利率计算，每月还款3936.75元，还款总额减少至944819.16元，不到95万元。这样看来，每月少还192.71元；20年下来，还款总额减少了约4.6万元。

        值得一提的是，“房贷新政”使得广大房奴获得更多“解放”。近日央行表示，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。

        目前，农业银行推出了首个房贷新政细则。农行表示，对“老房贷”利率调整采取两种方式:一是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元(含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，贷款执行利率自2009年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍；二是手工调整。

        同样以办理50万元的个人住房贷款为例，20年等额本息还款，按照农行公布的首个细则，房贷的优惠从0.85倍自动调整为0.7倍。因此，按照在9月15日前的0.85倍优惠，即6.6555%的年利率计算，每月还款3773.78元，还款总额达905707.23元，大约90万元。经过降息和“房贷新政”，按照最新利率的0.7倍优惠，即可5.04%年利率计算，每月还款3310.84元，还款总额减少到794600.92元，不到80万元。这样看来，每月少还462.94元；20年下来，还款总额减少了超过10万元!