作为国家宏观调控的重要措施，“7090”政策实行以来，苏州的房地产开发商们根据市场需求，做出了各方面的积极探索与落实。那么，苏州小户型物业市场目前发展状况如何呢？本刊联合新鸿嘉投资顾问公司，针对近二年来苏州小户型物业开发销售情况进行分析研究，归纳总结市场的总体运行特点，对于小户型兴建开发与置业投资或有助益。

　　顾名思义，小户型物业是指建筑面积90㎡以下的居住、商住物业。按照小户型物业的土地性质，可以将其产品分为：普通住宅、商住两用物业、酒店式公寓三种物业形态。普通住宅是指基于公寓、普通住宅等居住用地建筑起来的用于居住功能的物业，其土地使用权为70年；商住两用物业是指基于写字楼、办公楼、科教文卫体等综合类用地建筑起来的用于商住两用功能的物业，其土地使用权为50年，目前有部分基于商业用地的物业也号称商住两用物业，但土地使用权为40年；酒店式公寓是指基于居住用地或者综合类用地建筑起来的采取酒店式服务功能的物业，其产权可能是70年（基于居住用地），也可能是50年（基于综合类用地），目前市场上同样有部分基于商业用地的物业也号称酒店式公寓，其产权为40年。

　　区域现状一

　　主城区量少形散成为主要特点

　　在主城区，小户型物业较少，也比较分散。一方面主城区土地供应极少，且主城区土地成本较高；另一方面主城区客源半径大、辐射面广，有能力吸引充足的中高档居住物业的客层，因此没有必要必须以消费能力有限的青年首次置业者为目标客层。目前主城区主要有万达商务广场的小户型普通住宅和酒店式公寓，桐泾商务广场的（soho）商住两用物业，鑫苑景园的酒店式公寓。其主要的客层为周边区域内的商务客层、个体工商户或者青年白领阶层。

　　区域现状二

　　园区cbd携外围齐头并进

　　新鸿嘉长期的市场调查表明，在工业园区，小户型物业主要集中在园区cbd和外围板块。

　　园区cbd区位优势明显，土地价值高，主要用于打造集中的、规模化的商务中心，因此该区域的基本规划为商业、办公、公寓（酒店式公寓）用地。该区域的酒店式公寓的档次最高、辐射客源广，使用客群主要为外地暂住商务客、高级白领，因此比较适合于投资客和外地暂住商务客的投资、自住需求。而商住两用物业则比较适合于小型服务业的办公、居住两用需求，可以投资也可以自用。当前在售的此类项目主要为新天翔广场，售价约11500元/m2。

　　外围板块一般是处于潜力发展区域，土地的成本相对比较低，因此比较适合于建设满足中低收入者的刚性自住需求。比如亿城新天地、凤凰城、青剑湖板块的金色湖滨等。

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　　区域现状三

　　高新区小户型未来走势趋弱

　　高新区为苏州仅次于工业园区的另一工业和商务区，集中了大量的企业和商务写字楼，已投入使用的有青庭国际公寓、狮山峰汇、狮山丽晶等，面对的是高新区金领阶层和白领精英阶层。由于高新区cbd土地日益稀缺，所以未来兴建小户型物业也较少，已经开盘的有今创启园和鑫苑国际城市花园的小户型普通住宅，目前售价在7400-8000元/m2左右；未来将有新港房产塔园路住宅项目投放市场，由于位置优越，估计价格将进一步走高。

　　区域现状四

　　吴中区主要集中两大板块

　　吴中区小户型物业主要集中在苏蠡路沿线和苏福路汽车城板块。

　　苏蠡路是沟通主城区和越溪城市副中心的主要干道，区位较成熟、商业氛围良好，有着较好的前景。因此该区域集中了较多的商住两用物业和酒店式公寓，产品的档次适中、客源辐射半径不大，主要的辐射客源为区域内的工商业客层和青年白领。代表性项目为蜜蜂城，平层精装修，估计单价6500-7000元/m2，总价30万元左右；此外新的小户型项目也在积极筹备当中，预计近期将有超过20万平方米的此类商住型小户型面市。

　　苏福路汽车城板块依托规模巨大的汽车城、物流商贸圈聚集了大量的商住两用物业和酒店式公寓，但这些小户型公寓多数为商业或者商办综合用地，产权多数为40年或者50年。其面对的主力客层为汽车、汽配城的个体工商户和其相关的商务客层。代表性项目为中澳广场、东方锦城、up尚城、飞凡第五街、金枫国际等，挑高精装修单价在7500-8000元/m2不等，主力总价30-40万元。

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　　区域现状五

　　相城区市场认同度不断提高

　　目前相城区开发的项目中有较多的小户型物业，其中绝大部分为普通住宅，主要满足区域内中低收入者的刚性住房需求。

　　目前相城区的住宅开发程度相对较低，但是随着平江新城的建设，火车站的改造、人民路、广济路北延等重大工程的建设，新城康桥丽都等，小高层售价在6200-6400元/m2左右，且都取得了开盘一个月销售300套以上的成绩，说明该区域此类产品的市场认同度很高。

　　分析一：三类产品差异明显

　　普通住宅、商住两用物业和酒店式公寓三者之间有许多不同之处，主要在于以下几点：

　　——落户问题。按照各个城市的有关规定，只有购买满足一定面积要求的住宅类产品才能落户。因此只有普通住宅和基于居住用地的酒店式公寓才有可能落户。而商住两用物业和基于综合类用地的酒店式公寓由于不属住宅性质，就不能落户。

　　——水电费的计价标准不同。商办物业的水电费的计价标准要高于住宅物业。

　　——使用年限不同。居住用地的使用年限是70年，而其它类用地只有50年或40年。

　　——交易税收不同。如果业主想转手卖掉小户型物业，如果是住宅只需交2%的契税，但如果是商办就要交4%的契税。

　　——按揭贷款政策不同。目前住宅类物业的按揭贷款年限最高可达8成30年，而商住两用物业一般最高只有6成10年。但是购买商住物业不受“第二套住房”政策的制约，这对购买商住物业用于短期过渡性住房的消费者来说反而是有利的。

　　分析二：区域与用户特征凸显

　　业内人士指出，小户型以区域划分，有不同种类。同时，用户特征也比较明显。

　　第一类是闹市中心，包括 cbd　区域和市中心。比如在纽约 cbd　的核心区，就有许多出租的小户型公寓，这些小户型的租户则多是一些商界新锐人物，对他们而言时间永远是最珍贵的，所以他们不可能把大量的时间用在乘车进城和乘车下班的路上，所以他们大多选择租用闹市区的小户型公寓，另外再购买一幢郊区的别墅，过一种典型的5+2式生活。

　　第二类小户型集中在城市轨道交通的车站附近。在此居住的居民多为年轻的上班一族，他们暂时无力购买市中心的房子，但又要每天准时到市中心去上班，所以他们最乐于购买轨道车站附近的小户型物业，这样住宅与车站在15分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘地铁上下班，而轨道交通最大的特点就是没有红绿灯，准时准点，所以轻轨快速交通的车站附近，总会聚集大量的小户型物业，这也就是国外通常的联合开发概念。

　　第三类小户型聚居地则是以工作为导向。比如在大学城附近部分学生和教师的聚居，在科技园附近it产业人士的聚居，在电视台附近广告人的聚居等等。这种聚居也都会为这附近带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要依托某个专项区域工作的人士提供生活工作上的便利。

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　　发展趋势一家庭结构变化引发弹性

　　小户型产品的主要消费群为青年消费者，青年消费者的家庭结构是最不稳定的，因此灵活可变的居住空间将非常适合于青年消费者的居住需求。消费者通过移动灵活可变的活动隔墙，组合出符合不同时期不同家庭结构——单身贵族、两人世界、甚至初期的三口之家——的功能空间，一方面提高了空间的利用率，同时也节省了消费者的重置费用。譬如玲垅湾2006年推出一批名为“随意居”的小户型产品，即具有上述调整的空间弹性，取得不俗销售业绩。

　　发展趋势二住宅工厂化降本保质

　　对于部分固定的功能空间可以实施模块化、标准化的施工、装修程序。通过对功能的进一步细化，精简空间，做到对内部空间的最大化利用。比如对厨房、卫浴、储藏空间进行模块化研究和功能细化。大力发展住宅工厂化运作，这不仅能够通过规模效应大大降低建造成本，同时也能较大程度上保证产品质量。日本在建筑部件工厂化方面取得丰硕成果，值得借鉴，比如吴中区凯悦酒店式公寓即使用了一体化卫生间，在提高空间使用效能、便利保洁方面取得实效。

　　发展趋势三核心双功能为居住起居

　　小户型不会无节制地以减小面积来损失功能，相反会理性地发展，删繁就简、但回归核心居住与起居功能，发展主流将是一室一厅，二室一厅，甚至包括部分二加一室一厅的格局，这样的例子越来越多，“9070”新政后，小户型发展大空间已成为苏州楼市一大热点。

　　业内人士认为，小户型项目总价低的特点满足了追求生活质量、渴望自由、渴望独立的年轻一代的居住需求。所以，随着经济的发展，大批的年轻就业人口涌入，对小户型项目的需求也会增加，小户型项目的发展潜力巨大。而小户型的发展一直是一个求新求变的过程，并且会不断完善，不断发展，市场竞争力愈来愈强。

　　相关链接：小户型控制面积有“手段”

　　小户型控制面积有很多常规的技术手段，一般常用的方式有如下几种：

　　——附赠面积

　　附赠面积是目前最常见的提高住宅使用面积的手段。其方式多种多样，主要包括附赠空中花园、飘窗、大阳台、地下室、夹层，直接挑高等。

　　——减少公摊面积

　　减少公摊面积的方式主要有增加单元内居民的户数，形成一梯多户住宅；其次为采用跃廊式的公共空间处理，直接减少公共空间的建筑面积，例如雅戈尔泊爵中的部分户型。

　　——缩减尺度、精简功能

　　随着社会的发展、家庭人口结构的变化，住宅的某些功能空间是可以精简的。例如随着社会公共活动空间的增多、社交需求的改变，在家里会客、聚餐的机会大大减少，因此可以精简、弱化客厅功能，将客厅与餐厅合并，从而缩小尺度。