买房新招：小房子 小铺子 小本淘得金中金

2009/2/24 10:11:33    http://www.wjfcw.com

在新春佳节里得到一个“大红包”，当然是开心不过的事情。不过，再大的“红包”也有用光的一天，只有将其投到适合的投资品种里去，才可能“涨涨涨”！如果想要买到今后几年能给你带来丰厚收益的不动产物业，让我们来教你几招买房新招。 

　　方案a：住宅小户型 

　　就目前的沪上住宅而言，本小、风险小但利却不小的小户型以完备配置、较小面积、较低总价的四大法宝，再次在市场上得宠，成为投资的热门产品。综观上海房市，小户型投资一般集中在三个区域，即中心区域（黄浦、静安、卢湾）、西南角和浦东中心区，其中以浦东为最多。 

　　★中心区域（黄浦、静安、卢湾） 

　　随着土地供应减少，土地的不可比拟性使其价值更为显现无遗，地理位置优越且房源稀少，因而价格矜贵，不但买房难和因此导致的卖房不易，就连租房价格也令人却步。 

　　★西南区域 

　　上海西南区域，徐汇、长宁今年二手房市场一直处于活跃状态，特别是徐家汇、古北等板块。该地段生活环境相当理想，居住品质较高，重在追求生活质量而轻价格的高级白领和境外人士是稳定的客源，因此在这种地段一掷千金投资小户型是可为的。 

　　★浦东 

　　浦东中心区小户型有持续供应，但由于地理位置优越而价格偏高，即使是总面积较小的商品房，总价往往也超过预期。投资新房对资金实力具有一定的要求。值得一提的是，当地的二手房市也是投资者不错的选择。 

　　近年来浦东一直是二手房供应大户，去年二手房价格较前年有较大幅度攀升，预计今年仍有一定上升，但较去年增幅有约5%的下调。 

　　陆家嘴功能区交通便利，有近40多条公交线路，加上轨道交通二号线、四号线（在建）、大连路隧道、延安东路隧道、复兴东路隧道和南浦大桥，环绕四周，使从浦东到浦西的交通变得四通八达，该区域生活服务配套设施完善，虽说大多房源有一定房龄但周边配套齐全、交通便捷，特别是社区生活很成熟，适宜出租给新上海人居住。 

　　投资宝典 

　　★准备出租应避免沿街 

　　要选对投资的小户型房源以满足今后的长线投资，必须对房源进行认真的筛选，不能对地段好的房子蜂拥而上，如果是准备用来出租的，就要避免购买靠近交通繁忙的沿街。 

　　★了解楼盘的前世今生 

　　gvai分析师提醒买主，选择小户型一定要注意了解楼盘的“前世今生”，很多小户型楼盘是无奈之下的产物，是由烂尾楼改造而来的。买这样的房子的客户必须要注意产权时效、有无产权纠纷、房屋质量，特别是对于原来的一户被一隔为二的，有否两户共用一个产权证的现象至关重要。 

　　★房型虽小掂量要长远 

　　购买小户型无论自住或是投资，拥有的时间都不会太长，一般都是以5年为限的，即使可能预备将来留给老人住，或只是用来出租，最终都会走向二手房买卖，也就是说小户型生来还是为投资而建的。“在买入的时候，购房者应该要考虑到转手时候的各个因素；即使是自住者，还应适当掂量其长远价值变化。” 

　　方案b：商业地产 

　　相对于投资住宅而言，今年选择投资商业地产似乎更值得期待，其中以办公楼和商铺为主。 

　　办公楼： 

　　上海的住宅已经到达比较成熟的状态，房价每年的增幅约15％左右；而写字楼整体销售的市场才刚刚起步，潜力很大。虽然目前办公楼的供应有所增加，但其供应量在整个商品房供应中所占比例仅为8%，与发达国家近20%的比例相比仍有一定差距，存在较大发展空间。 

　　今年上海写字楼的租赁势头仍被广泛看涨，供求两旺，特别是在闹市黄金地段。去年末零售业已全面开放，今年初保险业也在各地开放，这些行业已经带来了对办公楼的巨大需求；而临近2006年的金融业开放，众多跨国企业、金融机构更是把上海作为投资的首选地，上海甲级写字楼强劲的市场需求将会延续。据全球知名物业gvai显高物业的最新分析，上海甲级办公楼空置率目前已经降至6.9％。 

　　商铺： 

　　上海商铺物业开发量也将保持稳定增长，商铺市场的供求紧张关系趋缓，商铺资源的稀缺性得以缓解。 

　　其中商铺供应出现明显的外移趋势，聚集程度降低。目前本市各社区商铺行情看涨，中心城区裙房商铺供应充足，小面积分割商铺受到众多投资者的青睐，主题商铺也日益走热。 

　　在这样的走势下不难看出，大型shoppingmall的市场开发开始需求谨慎，加上市民传统的消费习惯，小型商业投资越来越有市场。同时，随着城市规模的扩张，郊区商业地产前景良好，在投资者中日益吃香。 

　　据分析，主要区域商铺租金都将稳步上升，各主要区域的出租率也将有不同程度的上涨，投资回报率保持在10%左右。 

　　热点区域 

　　今年商铺市场主要看点是五角场、南站商业区。 

　　★五角场 

　　商圈的落成将有利于促进东北片的商业繁荣，带动商圈内商铺的进一步升值，但在五角场核心商圈中，原有的商铺投资机会正随着市场、组织机构的变化而变化，可售商铺上市量极低。 

　　★上海南站 

　　这是一个潜在的巨大商圈，建成后将拥有大量的酒店、商业零售、写字楼等设施，但是商业气氛不成熟，且周边缺乏相应的商务环境，为吸引投资带来一定阻力。 

　　投资宝典 

　　★办公楼不贪便宜、赶潮流 

　　通过对去年办公楼供应的分析发现，单价在8000-15000元间的中高档（即处于低档与甲级涉外写字楼的标准之间）办公楼占到了整个供应量的59%，无论从供应还是需求上都相对比较旺盛，而一些低档办公楼由于内部商务设施不到位，将逐步被时代所淘汰。 

　　因此在选择时，不能因为低档办公楼初始价格较低而盲目投资。 

　　就现今的发展形式来看，办公楼强调生态型、智能化、功能型、大开间或精致小户型已是必然。 

　　★商铺黑马出现在城市边缘 

　　据gvai资料预计，由于市区土地供应的总量减少，市中心商铺将炙手可热；而随着城市扩张，郊区商业地产如郊区新城、中心镇商铺将集中上市，城市边缘区的租金年内会有明显涨幅。 

　　★铺价与收益或成反比 

　　另外，商铺的初始售价也会直接影响投资收益———初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也越高。要结合各项地理和经济潜力因素进行综合评估，不能光看价格而应选择性价比高的，或发展潜力较乐观的进行投资。 

　　■链接 

　　商业地产黑马 

　　另类写字楼———商务中心：由于租期灵活、租金随租期而定，适合作为不少国外厂商企业的办事处、新公司筹备处和小公司或外地公司驻沪办事机构，是一种省钱省时间机动的操作平台。 

　　社区商铺：由于投资回报稳定、经营方式灵活、经营内容广泛，相比其他商业地产产品，社区商铺风险较小，近期受到广大投资者的关注而逐渐升温。据推测，随着人口的不断迁入，社区商铺的价格还将不断上涨，升值空间比较大。 

　　沿街商铺：受市政规划的限制和中心城区土地供应总量减少的影响，未来沿街商铺，尤其是中小型商铺将有一定的稀缺性，实属投资好对象。