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央行银保监发文 16 条支持地产健康发展!
2022/11/14 15:42:22    http://www.wjfcw.com

    11 月 11 日,网传人民银行、银保监会发布了一份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展,包括稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期等。

 
    此外,通知还规定,要保持债券融资和信托等资管产品融资稳定,支持开发性政策性银行提供 " 保交楼 " 专项借款,鼓励金融机构提供配套融资支持,做好房地产项目并购金融支持,积极探索市场化支持方,延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排,阶段性优化房地产项目并购融资政策,优化租房租赁信贷服务,拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。
 
    对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,通知将带来以下影响:
 
    1、地产融资继续紧缩,金融扶持政策效应较弱。
 
    地产过去上行,加杠杆推动力度大。但进入下半场,减杠杆要慢一点,否则会造成极大的风险和对经济、居民资产收缩的冲击。但从 10 月份数据看,地产融资紧缩趋势明显。10 月居民户贷款减少 180 亿,是今年自 2、4 月后又一次负增长,同比减少 4827 亿元,体现居民融资需求弱化。10 月份企(事)业单位中长期贷款增加 2433 亿元,9 月增幅 6540 亿元,企业部门中长期贷款新增规模也边际缩小。这其中,金融机构对地产的收缩很明显。这意味着,尽管近期出台了大量宽松政策以扶持企业合理融资、并购和保交楼,刺激居民住房消费融资,但政策效果并不明显。
 
    2、行业出现流动性陷阱,去杠杆加速导致风险扩散、市场失灵,需要有为政策。
 
    目前,地产量价下行,风险爆发,预期悲观,形成了负反馈循环,导致地产市场出现了失灵式下行,各方都在规避风险," 金融加杠杆 " 逆转为 " 金融减杠杆 ",导致行业出现流动性陷阱,去杠杆加速不仅导致风险向稳健经营的企业(如碧桂园、龙湖、金地、旭辉等),甚至是平台和国企扩散,也开始向民生和社会保障、金融领域扩散,与疫情冲击居民收入和企业运营叠加,对合理的经济增长、财政稳定、投资增长等造成超出预期的冲击。市场失灵的情况下,需要有为政府及时介入。
 
    3、该文总体基调是稳定房地产的各项融资。
 
    该文体现了管理层从信贷、信托、资产管理、债券等全渠道稳定地产融资,从开发贷、按揭贷、并购贷、保交楼、破产重整、贷款展期、租赁融资等涉及房地产的方方面面融资,目前融资急迫的领域等,明确政策扶持内容。根本上讲,就是希望稳妥推进去杠杆的进程、降低风险处置的影响,稳定市场预期,特别是保障民生不受冲击,最终实现房地产平稳。因此,该文发布后,有望纠偏过度信贷紧缩,缓减流动性陷阱
 
    4、加大政策扶持力度,部分政策调整和纠偏。
 
    一是,对专项借款下提供的配套融资支持,另设子科目管理,贯彻后进先出的逻辑,贷款期限内不下调风险分类,形成不良的,已尽责的可免则。专项借款本来是国资背书的引子资金,希望能以此吸引商业金融进入,但效果不如人意,主要是进入机构对产生不良的担心。该政策多方面的创新,一方面对不良的容忍度提升,打消顾虑;另一方面保障贷款的权益。
 
    二是,夯实债券融资的第二支箭。11 月 8 日,银行间市场交易商协会已放出了 " 第二支箭 ",扩大民营企业债券融资支持工具,以支持包括房企在内的民营企业发债融资,总支持规模大约 2500 个亿。紧接着,10 日官宣首单融资落地,200 亿储架式注册发行花落龙湖。根据 254 号文,只要是财务总体健康,短期面临困难的企业,都享受债券增信支持,且有困难偿还的,明确了可以展期,有国资背景的企业做增信,债券购置,相当于信用注入、定向现金流注入,市场对风险的担心可以打消。
 
    三是,股权收购的第三支箭或将发出。明确了地方政府在属地责任的情况下,协同银行、房地产企业、资管公司、三方机构等一起来推进项目收并购。这意味着,股权收购的第三支箭或将发出。出险项目收并购在 2021 年 12 月提出,效果并不见好,具体成功案例少,多是合作开发项目方收并购。此次发文,目的就是在政策上做出创新,提高金融机构收并购的信心。
 
    当然,除了对风险和不良的容忍,展期、免责的之外,也需要地方政府积极协调,更需要金融机构地风险扩散的预期能缓解,还需要资产价格无序下跌能止住,才能调动金融机构出手收并购项目。
 
    四是,贷款集中度过渡期延长,为金融机构投放资金、收并购、购置债券等创造空间。
 
    总的看,该文是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结,也体现了监管层对于地产金融的态度,即稳定杠杆和融资,避免因失灵和去杠杆提速导致系统性风险的发生,重点也挺突出,即保交楼、风险处置、金融消费权益,同时也希望向新市民、租赁等新的地产融资方向转型。不过,很多政策之前都有涉及和提及,更关键的是需求端能稳定下来,恢复企业自身造血的功能,这样才能创造外部融资稳定的基础。做到这一点,需要资产价格下跌能止住,疫情防控对居民未来的担忧能缓解等等。好的迹象是,后者发生积极变化,但由于过去涨得太快,基本面突变,导致资产价格无法在短期内缓解,这是政策见效的最大阻碍。由此,预计整体下行仍将继续,但跌幅将开始慢慢收窄。
 
来源:和讯网
 
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