福州永泰日前发布一则土拍公告称，将在8月5日一宗地块的竞拍中实施现房销售。“现房销售”瞬间冲上了热搜榜。
实际上，除福州永泰外，已经有不少城市在土拍时明确要求现房销售这一模式。早在2020年，海南便在全省范围内推行现房销售模式。
现房销售是否会成为将来行业发展的趋势？经济导报记者连日来对行业进行调查获悉，现房销售深受购房者的喜爱，因为可以有效避免预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险。但是，现房销售是对我国现行房地产销售模式的改变，在没有对现房销售和期房销售进行客观全面分析的情况下，这种模式的推行不应搞“一刀切”。“由预售制转向现房销售制肯定是一个趋势，但同样将是一个长期的改变过程。”房地产行业分析师苏群在接受经济导报采访时表示。
多地试点
据福州市永泰县政府官网15日披露的一则公告，永泰县自然资源和规划局决定以拍卖方式出让县辖区一幅国有建设用地使用权。对于拍卖方式及竞价办法，公告指出，本次国有土地使用权出让采用公开拍卖方式。同时该宗地采用“限地价、摇号”方式出让，按照溢价率20%设置最高限制价格，宗地最高限制价为4800万元。
尤为引人关注的是，公告在建设要求中明确提出，要实行“现房销售”模式。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。
苏群告诉经济导报记者，土地出让环节便与现房绑定，其实此前已在多个城市有过尝试，但大多都集中在一些热点城市。
如2016年，深圳推出首宗现房销售试点地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。
同年，杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时，都提出了现房销售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67块现房销售地块。苏州从2016年9月至今，累计出让了超过130宗住宅用地，其中有约70宗要求现房销售，占比超50%。2019年7月31日，成都的两块土地成功拍卖，在拍卖指标中明确要求，“100%现房销售”。
2020年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。海南也被认为是唯一实现全省商品住房均现房销售的省份。
除上述城市外，山东也在《山东住建事业发展“十四五”规划》中明确提出，从严掌控新建商品房预售许可条件，逐步提高预售条件，鼓励有条件的地方或项目推行现房销售。
购房者期待现房销售
“如果真的有现房销售，对我们购房者来说，那真是太好了。”济南市民肖明芹说道。
作为一名准购房者，肖明芹手中握着200多万元的拆迁款不知该如何选择。“很想买新房，但只能通过看沙盘，听销售人员的推销来作决定。”肖明芹说道，“200多万元毕竟不是小数，不敢随便就这样花出去。”
实际上，肖明芹的这种担心不无道理。根据现行的商品房预售制度，人们买房并支付购房款后，可能需要两三年的时间才能交付房屋，这么长时间的等待对购房者来说也是一种心理挑战。购房人已经预交了大部分甚至全部房款，有些开发商却为了节省成本而导致房屋出现质量问题，还有的推迟交房甚至携款“消失”。
“原本交房是件高兴的事情，没想到生了一肚子气。”市民曹磊磊说道。据介绍，2018年，他在济南的一楼盘花费近200万元购买了一套住宅，2020年收房的时候发现各种问题。“沙盘和广告上的一些规划设计都改变了，塑胶地变成了水泥地，大厅使用的材料也更换了，反正就是变动的比较大。”曹磊磊说道。
有同样遭遇的还有济南市民高娜。
“我现在基本上是一个月去一趟工地，看看房子进展如何。”高娜说道，“就担心这段时间出啥状况，只要房子能收了就行，千万别烂尾，到时候房财两空。”
在她看来，现房销售是看得见、摸得着的，能切身考察楼盘的真实情况，给人一种安全感。“此外，现房可以即买即住，不用像期房那样等待一两年甚至更长时间。”
在苏群看来，如果实行现房销售，这就让购房者吃上了定心丸。毕竟在预售制下，不少购房者在买房时“战战兢兢”。“同样，现房销售将督促房地产开发企业更加注重产品设计、公建配套、房屋质量等因素，从而通过提高产品品质来吸引更多的购房者，而不再是给购房者‘画饼’。”
短期或难实现
济南一家房地产开发公司的项目经理冯泽瑞告诉经济导报记者，现房销售制度提高了项目开发门槛，也提高了自身的资金成本。“现房销售对于企业的财务能力以及产品品质要求非常高。”
在他看来，现房销售会让企业的资金压力很大。目前，期房销售资金是开发企业回笼资金的主要渠道。眼下，在楼市成交不佳、企业融资困难的情况下，再延长开发企业的销售回款周期，企业受到的影响会很大，中小型房企可能更加难以应对这一变化。“现房销售政策推行后，商品房不得预售，则资金回笼时间会延后两年左右。房地产项目融资周期如果延长两年，那投资总额会因为财务成本提升而提升，幅度估计在15%左右。”
另外一家房地产开发企业的项目经理姜维给经济导报记者算了一笔账：同样一笔资金，在预售制度下，可以开发3-4个项目，而在现房销售制度下只能开发1个项目，这对于一些中小房企来说是极其不利的。
“目前尚不是大规模推广现售模式的最佳时机，更应着眼于优化房地产预售模式以及稳妥推进现房销售模式。”苏群分析道，“突然取消预售制可能会导致市场供应出现断档，甚至有可能会造成一段时间内房价飙升。”
“虽然大规模推行现房销售不合适，但试点推进可以尝试，各地也可以在后续个别地块推出此类创新，在转换的创新路上形成更多的有益思考。”苏群认为，“可以考虑让一些有政府背景的开发商进行试点，同时给出相应的政策推动。等时机成熟，再逐渐大面积推广。”
来源：经济导报