房地产的问题一直是国人关注的热度话题，挑动着大家敏感的神经，行业「牵一发而动全身」，对每个人来说息息相关。
随着2019年7月24日，苏州出台了历史上最严的楼市调控政策
苏州的限售政策升级为全域限售，除苏州工业园区施行限售政策外，姑苏区、吴中区、相城区、吴江区等全市范围新房限售期为3年。二手房限售期为5年。另外，调控政策对非本市户籍居民家庭需缴纳的社保证明由1年升级为2年。
在此调控背景下，住宅产品限购，一些投资客将目光转到公寓类产品上，限购一周年之后，公寓房迎来了怎样的变化呢！吴江楼市网的小编就苏州湾这一带的一些公寓房进行了一个调查和汇总。
首先给大家简要科普下，在大众的认知里，公寓时常有一些负面信息，比如你会看到一些内容列举它的种种缺点，比如产权年限短，一般只有40年；公寓属于商用住房，水电费等生活成本比普通住宅高；无法解决户口问题，没有学区房；税费高，转手困难。
既然公寓有那么多的缺点，为何开发商还会建公寓？是不是脑子「瓦特」了，还是说很多你了解的是片面的，就像我们说的存在即合理。不然那么多关于公寓的负面消息，要把人吓死了，还有谁敢来买，这里先卖个关子，深入和大家分析。
回到公寓本身，公寓是一种商业或地产投资中的居住形式。在这个定义中其实已经明确地产投资这一目的和需求，相较于普通人来说显然地产投资是不适合的，顶多成为公寓的租用者。
我们在来看公寓的几大分类，一般分为三类
普通公寓（也有直接叫住宅或排房）
这类用地性质为住宅，产权年限为70年，部分50年，这类普通公寓的特点是户型面积相对较小，价格高于区域整体水平。
商务公寓
这类商务公寓用地性质为商业用地，产权年限是根据用地性质定，一般有50年或40年，位置一般在城市的核定地段以及商务中心区域，可以居住，可以办公，不是纯粹的写字楼，若只具备写字楼功能，价格相对写字楼低，一些城市可注册公司。
酒店式公寓
用地性质为商业用地，产权年限为40，面积较小，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通便利，大多聘请国际知名品牌物管公司、专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，相对物业管理费较高。
这类公寓在投资中要遵循一些要点。
回报属性
不要把鸡蛋放在一个篮子里，房产投资不像其它投资那样，回报效率高，资金流动性强，尤其在「房子是用来住的，不是用来炒的」基调下，高回报率的逐渐降低，开始回归从长期看的趋势价值。
政府规划和产业发展
研究发地产，我们经常会听到一个词，那就是「地段」，这里不说三遍了，政府规划是提升一个地段的基础，接着就是产业的发展，最终形成集聚效应，迎来爆发式增长。反之，没有产业支撑，就不具备竞争力。
总的概括来说从区域、板块、产业、人口、地段、价差等指标考虑。
楼市小编探访了三个项目地，一起来看看这些公寓的情况吧。
苏州湾天铂
该项目位于苏州市吴江太湖新城，由红星地产打造，顺便说下，红星商业是红星美凯龙旗下的，红星商业打造的爱琴海购物公园已入住了北京、上海、天津、苏州、昆明等40余个大中型城市，此项目总建筑面积是280000㎡，占地总面积为155000㎡，房屋总计为2529户，小区物业是红星物业。
目前天铂推出的主要是一些具有投资价值的公寓、办公楼以及商铺
这部分是由维也纳国际酒店来托管的，这家是创立于1993年，以打造中高端服务为目标的酒店，引领「舒适典雅、安全环保、音乐健康」理念，查了下，正在以每年100-110家分店的速度发展，作为「轻五星」的领袖品牌，会有怎样的表现，只能说拭目以待。
整个楼层的设计来看，1-3层是商业街，就是购物、玩耍嗨皮的地方的。4-8层是商务办公，作为一个区位因素有着得天独厚的优势，相关有需求的企业或个人会符合需求。
最后9-14层也就是维也纳国际酒店了。参观了一下样板间，风格毫无疑问是以酒店的形式布局的，不过更加舒适和人性化。
天铂酒店式公寓
价格：均价14000左右，总价40-60万左右
首付：50% 外加装修包价格在37.38万左右,可贷款
户型面积：40㎡
层数： 总高14层 1-3层商业街 4-8层商务办公 9-14层公寓
特点：酒店式托管，维也纳国际酒店委管15年，酒店管理公司全程负责装修、验收、运营、管理及维护一体化服务，每日管家打扫维护，第8年整体翻新。
年回报率：5.5%-6%，租金按月支付，每3年租金递增3%，酒店每年赠送业主免费10天入住体验。
装修状况：附加装修包
产权年限：40年
物业费：5元/㎡·月
金奥诺阁雅社区
金奥诺阁雅社区是金大地集团为了匹配苏州湾高阶人群美好人居的生活理想，与法国雅高集团携手打造的满足高端居住需求的公寓产品。
地址：苏州市吴江区开平路与水秀街交叉口
价格：均价14000左右，总价73-130万左右
户型面积：55㎡，72㎡，93㎡
首付：50%，可贷款
总高：27层 （在售层数18/19/25层）
特点：自住、运营
装修状况：带装修，精装 一线卫浴品牌toto战略合作，中央空调采用全球领先的美国trane中央空调系统，冰箱、洗衣机等家电和厨房，均与一线品牌合作
产权年限：40年
物业费：5元/㎡·月
明珠城青蓝公寓
开发商：苏州新湖置业有限公司
物业管理：上海新湖绿城物业服务有限公司
地址：苏州市吴江区江陵西路1888号
价格：均价16000左右 总价60-70万左右
户型面积：36-45㎡，一房一价
首付：50%
层数：19层 （6-19是公寓）在售层数6、7、11、14、15层
装修状况：带装修
产权：40年
物业费：6.00元/㎡·月
在限购以及限贷的政策下，一些资本也要寻找一些出路，出现了一部分人开始研究公寓这种商业资产的投资属性。
最后，我们回到那个问题，公寓有缺点？为什么开发商还要建？
城市化进程，房地产是先行者，有人居住就要有后端一系列的配套服务措施，单靠政府做，不行，所以政府在土地拍卖的时候给土地设定一定数量的商业指标，常见的比例商业51%，住宅49%。
商业体谅惊人，消化不了商业指标，开发商最后发现，还是建公寓最好的选择，面积小，兼顾办公、住宅。相当于住房。
所以说，一切都是选择的结果。
总结
这三处公寓房虽说都集中在苏州湾，我们都知道无论是住宅也好，还是投资性房产也罢，我们常常听到最多的话就是地段，从地理位置来看，天铂无疑是这块区域核心的位置，这三处公寓，天铂的酒店式公寓并且享受为期15年的一个托管，无疑是一个亮点。
从现场了解的一个情况来年回报率在5.5%-6%左右，这是一个相对稳定的收益，如果从趋势来看，未来此处的发展形式，以及产业设施的配套，有一个往上走的趋势。
其次，金奥诺阁雅社区，地理位置相近，在定位上差别不大，相较天铂并无托管功能，不过从收益来看有4%以上的回报，需求以及之后租金上涨房产升值的保障。
最后是明珠城青蓝公寓项目，地理位置离前两个有一段距离，但从从周边的一个产业规模来看，有一个集聚人的效应。周边的交通优势也非常明显，询问了年投资回报率得到的答复是在5%-7%左右。