创三年来最大跌幅？

　　■解析：商品住宅新盘成交均价不代表整体水平

　　部分媒体近日刊登了佑威房地产研究中心出具的报告：7月份上海商品住宅新盘成交均价环比下降24%，这是2005年7月以来上海房价最大环比跌幅，并称这是“新一轮调控以来的最大跌幅”。

　　但记者走访市场发现，这个数据和不少购房者的实际感受存在很大差距，这个数据是怎么算出来的？真的有这么大跌幅吗？能代表上海楼市目前的真实状况吗？

　　记者找到发布上述数据的佑威房地产研究中心主任薛建雄。“‘新盘成交均价环比下降24%’的结论，是中心根据上海房地产交易中心‘网上房地产’发布的数据分析得来，从数据本身来看是准确的。但是该数据存在了一定的偶发因素。”薛建雄解释，今年6月翠湖天地嘉苑、御翠豪庭、仁恒何滨城等几处豪宅都集中推盘，特别是翠湖天地嘉苑超过8万元的均价，把当月全市的平均价给拉了上去，导致与7月新盘成交均价出现较大差异。

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟表示，“商品住宅新盘成交均价”的数据不过是一个纯统计学上的数字，如果当月成交汤臣一品的住宅，就能带动该“均价”数字大涨，而成交了崇明岛的住宅，该数字就会下跌。

　　薛建雄也承认，商品住宅新盘成交均价不代表上海房价的整体水平。市民要看房价涨了还是跌了，还是应该选择看个案的表现情况，比如对三林板块感兴趣的，就应该选择该地区的楼盘价格进行数据比较。

        业主的迷茫

　　开发商降价所带来的的确是销售额的迅速提升。万科杭州促销楼盘之一——魅力之城当天出货近促销总量60%，上海楼盘周末回笼资金过2亿元；恒大13楼盘打折收入惊人，沈阳恒大城首日实现销售额4.3亿元。而根据恒大方面的预售认筹预算，此次13个楼盘首日总销售额可逾30亿元，甚至“十一”黄金周7天可入账50亿元。

　　开发商数钱同时，低价再低价的出现却让业主陷入迷茫。

　　“我从去年年底开始看房，一直到现在还没下定决心买。”购房者小林的彷徨也是绝大多数购房者在“买”与“不买”之间踌躇不定的疑问。

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　　中长期看，早买划算

　　调查显示，目前消费者观望心理依然浓厚：当问及“您认为目前的房价见底了吗？” 85%的被调查者认为“没见底”；而对于“您认为现在是买房的好时机吗？”这个问题，83%被调查者认为“不是”。

　　榕泰房产总经理赵春雷认为，那些以外来购买为主力的新兴区域，去年楼市高涨时成为领涨先锋，本身就存在一定泡沫，如今成为领跌板块也在情理之中，“新兴地段免不了以板块造势，但那终究只是脂粉，如今处在价值回归阶段，洗净铅华素面朝天，有继续下跌可能的也是这些新兴板块。而市中心高档地段的下跌空间有限。”

　　佑威房地产研究中心薛建雄认为，从中长期来看，在经济允许的范围内越早买越合适。“虽然短期之内去年一部分涨幅过大的楼盘如今下跌幅度也较大，使得市场上看跌的氛围不断加重。在短期之内可以观望，等待开发商给出的最大优惠。但从土地供应量、在建项目存量等中长期因素来看，上海楼市不会一蹶不振。” 薛建雄认为，前8个月成交低迷，冬季又是传统楼市淡季，因此大部分滞销的楼盘都希望在“金九银十”期间快速销售“美化”业绩，特别是到10月底的最后冲刺期，开发商一定会亮出最后的底牌。

        年内购房需求严重萎缩

　　据财经网最新读者调查“房地产市场信心调查”显示，短期内房地产市场不容乐观。

　　调查显示，读者对房价的评价呈现明显一边倒的态势，有高达89%的读者认为，目前所在城市的房价偏高。读者对房价高的判断与个人信息之间的关系不显著，也就是说，在家庭收入、拥有房产情况与所在城市各异的情况下，参与调查者一致认为房价偏高。

　　既然普遍认为房地产市场曾经“过热”，那么眼下是否到了“退烧”的时候呢？有64%的读者认为，这一时刻已经到来，房价在2008年下半年将会下跌；23%的读者认为，房价将基本持平，认为还会继续上涨的只有7%。

　　在本次调查中的北京、上海、深圳、广州这些大城市的房价预期上，无一例外，看跌者占据大半江山。

　　在下跌预期支配下，购房打算也相应出现观望状态。有76.7%的读者表示，年内没有打算买房，15.1%的读者不确定，8.3%表示会考虑买房。

　　那么，房价是否是漫长购房路上最大的一块绊脚石？在问及读者不购房原因时，有71%的读者选择房价太贵，而选择“没有投资潜力”的比例仅为9%。

　　财经网的调查指出，当房价成为最重要的考虑因素，购房者对房价的敏感程度也是衡量市场走势的重要参考。假设房价在现有水平下跌两成时，有75%的读者选择不考虑购房；假设房价下跌四成时，情况发生逆转，有80%的读者表示会考虑购房。这表明，房价下跌两成至四成之间时，购房意愿上升，需求大量释放，并将提供对房价的支撑，从而带动房价企稳。

　　当然，关于房价在下跌20%-40%之间存在支撑的判断，取决于这样一个重要的假设，即房价的下跌不是恐慌性的。

上海黄金地段高端楼盘　难再继续“抗跌神话”

　　普遍认为是“价格堡垒”的上海高端物业也出现价格松动迹象。记者调查发现，仁恒河滨城、君御豪庭、远中风华园、御翠豪庭等市中心高端楼盘虽报价依然坚挺，但实际成交量与价格均已明显下降。

　　位于浦东世纪公园板块的仁恒河滨城8月初推出150套房源，开盘价格为42400～42800元/平方米，虽然比5月31日推出的前一批房源已调高了报价。

　　然而，上海佑威房地产研究中心提供的成交数据显示，8月推出的150套新房源至今成交7套，成交均价仅为36572元/平方米。

　　异曲同工的还有位于上海市中心静安区的豪宅远中风华园。售价已从开盘时58000元/平方米下降为42285元/平方米。

　　从数据上看，这些市中心豪宅虽然上市报价都有所上涨，但实际成交价并未上涨，甚至还明显下跌，并已出现滞销现象。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，上海豪宅项目7、8月份的新推房源，网上参考价普遍反映了开发商在5、6月份申请预售许可证时对上海房地产市场预期。但随着市场对楼市预期的普遍看淡，开发商不得不调整后市预期，纷纷降低价格抛售套现。

　　而中原地产最新发布的《上海市高档公寓2008年上半年研究报告》也显示，上海售价在2万元/平方米以上的高档公寓租金年回报率已低至2.7％，甚至比银行一年期存款基准利率还低。虽然持有高档物业的购房者更为看重的是房屋的长期升值空间，但很显然，目前购买高档公寓作为“以租养贷”的长期投资并不是宗划算的买卖。

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　　盘点上海多个高端物业板块，记者发现，原来“黄金地段、绝版物业”的抗跌神话也已经开始破灭，而成交量的萎缩更让豪宅市场的投资面临无人接盘的尴尬。

　　对于目前上海高端物业成交量缩价跌的态势，薛建雄认为，“部分豪宅降价，是前期过高价格向价值的回归。”

　　但方方地产咨询机构的最新报告指出，从今年上半年上海楼市前30强企业的销售金额排行看，和黄仍然凭借“御翠豪庭”和“御翠园”两个高端项目逾30亿元的总销金额，由去年同期的第36位上升至第4位；恒盛地产则凭借高端项目尚海湾豪庭、新虹桥绿景园以近33亿元的总销金额进入前3，去年同期仅排第24位。

显而易见的是，上半年高端物业销售的一路飘红，使得沪上众发展商所占据市场格局在重新洗牌，但下半年转入降价风潮后，高端物业的发展商们无疑也将面临一场艰难的“突围战”。

　　低迷之中，一些开发商已开始悄然改变行销思路，拉开突围的序幕。

　　除了挖空心思进行与豪宅品位相匹配的营销活动外，在客户群体的选择上也渐渐放眼四海，很多高端楼盘正图谋“沪外运动”，目光投向外埠更多有实力的精英人士。

　　而11月30日～12月3日即将在北京亮相的2008第十届cihaf中国住交会，正是挖掘出目前高端物业发展商的潜在需求，并针对这一需求倾力打造“cihaf 2008中国国际高端物业展”以及“奢美中国”年度高端物业推介榜的盛大颁奖典礼。这一全景展示中国高端物业，定向组织面向高端物业的机构投资者和高端置业客群的盛会，力求以一站式服务，空前加强供需双方的对接。

　　事实上，住交会多年的品牌效应有足够的磁力吸引高端人群的到达，再加之一系列高端战略合作伙伴关系的营销通路，有别于以往的单个项目很难邀请到众多有效客户的弊端，精准的定位和集约效应无疑是目前高端物业发展商打开销售渠道的最有效途径之一。

上海今夏近半新房开盘跌价 降价局面继续扩散

　　此轮万科“领跌”固然广受关注，但事实上楼市降价的扩散局面更值得注意。昨天，上海证券报记者从佑威房地产研究中心获得的最新报告就显示，7、8两月上海已有44.8%的楼盘售价出现下跌。而由于数据表现的缓后效应，分析师称，预计算上“金九银十”的情况后，成交价格下跌的楼盘会更多。

　　佑威房地产研究中心统计的是今年上半年和7、8月两个月里交易都比较活跃的212个一手楼盘，其中有5个楼盘的跌幅超过20%，占总数的2.4%；跌幅在10%-20%之间的楼盘有17个，占总数的8%；涨、跌幅在10%以内的楼盘有分别有89个和73个，分别占总数的42.%和34.4%；涨幅在10%-20%之间的楼盘有22个，占总数的10.4%；涨幅20%以上的楼盘有6个，占总数的2.8%。

　　分析师介绍，去年涨幅过大的楼盘如今跌得最惨，如成交价跌幅超过10%的22个楼盘大部分如此，其中，有13个楼盘位于去年涨幅最大的内中环区域，有2个楼盘位于去年涨幅排第二的内环内区域。在中环区域，数据比较突出的是大华集团旗下楼盘，目前几乎是全线下跌，且跌幅远超此次“八盘齐降”的万科。

　　别墅方面，跌的最多的主要是那些定位经济型却在去年飞涨的中低端别墅。去年初主打的基本上都是单价万元以下的经济型别墅，但经过新一轮房价上涨后便都成了“豪宅”，过快的涨幅也使它们开始脱离原先的消费群体，如今更是率先下跌。

　　对于这一轮的房价波动，佑威房地产研究中心主任薛建雄认为还只是刚刚开始。“虽然一些知名开发商已经大步调整，但多数开发商是且走且看、行动较慢，很多楼盘是小幅度、多次下调价格，更有些楼盘还在守着去年上涨后的高位观望，而只有这些楼盘跌到位后房价才可能趋稳。”

低于板块均价2000元 沪上新盘低价悄然入市

　　上周申城楼市供应量虽有所增加，但成交量却依然下滑，进入金九银十后却没有出现企盼的市场复苏。不过值得注意的是，浦东洋泾板块的中星恬园以低于板块二手房价格2000－3000元/平方米的低价入市，成为上周最值得关注的亮点。

　　上周回顾

　　富阳中国控股统计数据显示，为迎接传统的交易旺季“金九银十”，上周商品房（含保障性用房）新增供应量在9月开局继续放量增长。

　　上周商品房新增供应量50.4万方，环比前周增加45.5%。新增批准预售楼盘25个，上周成交28.1万方，环比回落了近2%。上周商品房（含动迁配套）均价有所回落，为9,494元/平米，仍在万元水平以内。

　　值得注意的是中星恬园入市即成交35%成为市场的一大热点，上周新增供应的中星恬园，截至9月7日已预订了159套，完成销售1套，占到总供应461套的35%。荒岛分析师指出，该楼盘之所以会受到追捧的原因还是与其开盘价低于周边楼盘有关。

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　　区域扫描

　　洋泾板块：新房价格低于二手房

　　浦东洋泾板块毗邻小陆家嘴板块，是小陆家嘴辐射圈的第一层，无论是在生活配套还是交通方面都有一定的优势。目前新开盘的中星恬园以其每平方米16000-20000元，主力价格18000-19000元的价格，明显低于该板块内目前二手次新房每平方米20000-21000元的价格，所以目前预订情况良好。

　　荒岛分析师指出，该项目由于价格上较大幅度的低于板块内的二手房，虽然其交房时间要到明年年底，但由于一手房在贷款成数上有着较大的优势，加上价格也有较大的优势，所以购房者仍会选择一手房。

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