“银四”已经到了收官阶段，最终成色如何基本已能定性。显然，今年苏州的“金三银四”在高关注、高评价中开始，却没能做到名副其实，虽然“金三”的成交结果还尽如人意，但“银四”却有些脱节。

    从进入4月开始，苏州楼市周均成交量相比较3月份出现了明显的下降，据相关统计数据显示，上周苏州商品房成交仅为1773套，其中住宅成交套数1269套，环比减少177套，这也是苏州楼市住宅周成交量连续三周都在1500套以内。

    “以前几周苏州楼市成交量来看，即使‘银四’最后一周出现翘尾，也很难改变‘银四’成色不足的总体情况。”业内人士分析表示，难道“银四”真的“鸽”了？

    房源供给不足观望情绪浓

    从去年开始，火热的行情使苏州楼市库存迅速下降，楼市库存一直处于低位运行，而新入市房源也一直不足，有业内开玩笑称，去年楼市的这波行情直接让很多楼 盘措手不及，很多楼盘把手里仅剩的那点老底都卖掉了，新的工期又跟不上，加之“楼十条”的出台，对楼盘预售管控得更为严格，使得不少楼盘只能眼睁睁地看着 “金三银四”从眼前一晃而过。

    据相关统计数据显示，从2月末开始，楼市新增房源有一波上升趋势，3月中旬新增房源套数达到了短期新高度，但随后便持续下降，4月初甚至一周只有300多套新增房源，开发商推盘十分谨慎。

    房源供给的不足，难免使成交量受到影响，而购房者的观望情绪逐渐加深，更是加剧了成交量收窄。过快上涨的房价，无疑大大增加了购房者压力，导致购买力下降，购房需求减少，这样的情况，深圳就出现过。

    政策调控

    或致楼市量跌价稳

    继3月18日苏州颁布“楼十条”后，4月1日，苏州银行业又出台“楼八条”以调控楼市。显然，一系列调控政策的出台表明政府对于楼市的发展是密切关注的，目的当然是规避风险。

    近日，南京版楼市“限价令”也出台了，南京市发改委公布关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》，《意见》称：南京的楼盘申 报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

    值得注意的是，南京的“限价令”并未给出新规生效的时间，这让不少开发商很困惑，如果新规从今年1月1日起执行，那么南京大多数在售楼盘将不能涨价；如果从现在开始执行，那么楼盘一年内仍有“一个涨停板”的涨价空间。很明显，执行时间不同，意味着新政宽严程度不同。

    受各城市相关调控政策及市场预期的影响，此前楼市火热的一二线城市近期成交量均出现不同程度的下降，有业内人士指出，楼市调控政策正在经历“由面到点”的变化，由中央层面统一出台政策，变为地方政府自行调整。

    在政策思路上，虽然全国整体“去库存”的方向未变，但越来越多的城市加入到收紧调控的行列，显然，苏州也在其中。

    苏州某开发商表示，一旦接下来苏州有新政策出来，那么楼盘的销售必然会受到影响，即便没有新的实质性政策，政府喊话也会打击市场预期，楼盘销售也会受到影响。

    业内人士认为，“量跌价稳”将是整体二季度趋势。同时，下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。

    地价过高谁来为此买单

    4月7、8两日，苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会，火爆程度令不少业内人士惊叹前所未有。超过40家房企参与，13宗地总成交金额达到250.73亿元，平均溢价率在200%左右。经过此轮土拍，苏州各区的楼面价又登上了一个新高度。

    然而，过热的土地市场引来业内的担忧。有业内人士表示，苏州楼市在去年国家一系列利好政策的影响下，很大一部分购买力已经得到释放，未来市场购买力能否支撑当下飙升的土地价格尚不可知，部分高位拿地的房企未来也不排除有被套的可能。

    这种担忧，或许真会成为日后开发商在销售中的困扰。例如4月7日当代置业拍得的楼面价28761元/㎡的高价地块，未来售价必须达到每平方米5万元左 右，开发商才能有合理利润。再看看支撑楼市的购买力，近几年来苏州人口的净流入增幅逐年下降。苏州市统计局今年3月16日发布的人口与就业发展报告显 示，2015年末，苏州常住人口总量1061.6万人，环比上年仅增加1.2万人，微增0.1%。面对如此高的房价，谁会来买单呢？

    不过，业内人士也表示，当前苏州正面临以全国首个开放创新综合试验区为目标的城市升级转型，从经济发展规划和人口导入角度看，目前的高地价长期看是有一定支撑。

本文来源：城市商报