虽然其中四宗地块创出了14076元/㎡的楼面价（注：楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，每块土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。本文所有楼面价均为按地块容积率计算所得。）历史新高，但这是否预示着吴江的房价会继续大幅上涨呢？据记者在土拍现场观察，和之前举行的苏州土拍的火爆情况相比，本次土拍虽然吸引了华润、融绿、碧桂园、新城、绿地等知名房企参与，但拍卖过程与成交结果均比较平稳，从中可以折射出开发商对后市更为理性和谨慎的态度。

 

    平稳淡定的土拍现场

 

    此次土拍现场人气火爆，房企和前来采访的媒体将拍卖大厅坐得满满的，但是，记者拿到的土拍议程显示，前来角逐这12宗地块的房企并不多。其中三组太湖新城的捆绑地块，参与竞拍的最多仅有8家房企。

 

    果然，现场一开始就给人感觉相当平稳。首先开拍的wj-j-2016-002号地块位于吴江经济技术开发区兴中路以北，是商服加住宅用地，商服容积率≤1.0，住宅容积率1.0< far≤1.05，只有北京东都美亚投资公司和香港泽盛发展有限公司2家竞拍。仅仅经过一轮叫价，香港泽盛发展有限公司就以4740元/㎡的价格轻松竞得。

 

    接下来，位于太湖新城吴江东太湖大道南侧夏蓉街西侧的wj-j-2016-004、005、006、007地块捆绑开拍，四宗地块总面积262455.1平方米，均为住宅用地，容积率1.0< far≤1.05，其中3宗地限高33米，1宗地限高24米。起拍价12070元/㎡。由于拍卖师将加价幅度调整为10元/㎡，再加上开发企业大多谨慎出价，因此拍卖过程经历了2小时共计185次竞价，这块地最终被苏州绿地太湖置业有限公司以14780元/㎡的价格收入囊中，溢价率23%，按照1.05的容积率计算，折合楼面价14076元/㎡，创出吴江土拍楼面价新高，总价38.79亿元。该地块距离在建的地铁4号线人民路站不到500米，西面3公里就是苏州湾，紧邻学院河、三船河，有水景资源，周边还有苏州绿地中心、苏州大剧院、德尔广场、东太湖大酒店等高端配套，容积率仅1.05，适合打造成别墅、排屋、多层洋房等低密度产品。拍出这样的价格，现场不少人认为，虽然价格创了历史新高，但23%的溢价率可谓相当平稳。

 

    随后，位于太湖新城夏蓉街东侧东太湖大道北侧的wj-j-2016-008、009、010三宗地块开拍，其中两宗地块为住宅用地，容积率1.0< far≤2.7，一宗地块为商服，容积率≤3.0。只有三家房企展开竞争，经过73轮竞价，上海红星美凯龙企业发展有限公司以17000元/㎡的价格竞得，溢价率23.75%。

 

    紧接着，位于太湖新城中山南路东侧芦荡路南侧的wj-j-2016-011、012、013共三宗地块开拍，容积率1.0< far≤2.0，六家房企上阵竞价，最终，经过40轮竞价，华润置地（苏州）有限公司以15700元/㎡的价格拿下，楼面价7850元/㎡。

 

    最后一宗地是wj-j-2016-014地块，位于吴江经济技术开发区中山北路西七里港南，容积率1.0

 

    地王出现背后的冷思考

 

    上周，苏州土拍硝烟四起，地王频出，本周的吴江土拍自然吸引了不少人的目光，尤其是此次推出的地块都比较优质。但是，为何没有出现大幅跳涨的成交价格呢？14076元/㎡的楼面价虽然创出了新高，但没有人们普遍想象得那么高，这是为什么呢？

 

    先来看报名参与本次土拍的房企，此次土拍，共吸引了15家房企参与，不过基本上都是苏州甚至是吴江楼市的老面孔。如华润、绿地、碧桂园、中房、中南等。其中有多家房企已经在太湖新城落子开发了。

 

    房企趋于理性，自然溢价率也不会太高。此次土拍除了位于吴江经济技术开发区中山北路西、七里港南的地块溢价率为169.33%外，其余成交地块的溢价率都在20%至40%之间，与苏州土拍动辄200%以上的溢价率相比，堪称非常“低调”。

 

    业内人士认为，仅仅离苏州土拍隔了一个双休日，吴江土拍就呈现出如此平稳、理性的场面，表明房企对前一阶段房价的大幅上涨有所警惕，从而更加冷静、谨慎地拍地。

 

    值得一提的是，此次土拍创出了吴江楼面价新高，与一些新进入苏州市场的房企对价格产生的提升作用密不可分。最具代表性的当属首次进入苏州市场的北京k2地产公司。k2公司参加此次吴江土拍，除了wj-j-2016-008、009、010号地块外，其余的9宗地块都报名并参与了竞价。现场，k2公司也成了拍卖师关注的对象，在多家开发商都冷静以对的情况下，拍卖师甚至直接问k2公司的代表是否要这块地，k2公司俨然成了拍卖场上的“明星”。最后，k2公司的执着终于有了结果，将最后一块参拍的地块收入囊中。

 

    吴江房价未来一段时间将稳中有进

 

    相比春节前吴江土拍后诸多楼盘直接封盘涨价，由于此次土拍价格没有出现一些人预期的跳涨，因此吴江各楼盘波澜不惊。

 

    记者了解到，目前有少量在售房源的楼盘价格基本都维持原样，如蓝光天悦城花园洋房为23000元/㎡，中房颐园精装高层为19000元/㎡，华润凯旋门高层为18000元/㎡。昨天开始预约的金科廊桥水岸花园洋房均价预计仅为12000元/㎡。

 

    此次土拍为何溢价率普遍较低？业内人士分析，首先，此次太湖新城的几宗捆绑地块体量都较大，如绿地竞得的地块总出让面积26.2万平方米，总起价31.5亿元，红星美凯龙竞得的地块总出让面积15.5万平方米，总可建体量43.1万平方米，总起价21.2亿元，对开发商的资金要求比较高。其次，部分地块设置要求比较高。比如wj-j-2016-010号地块内要求不可分割销售的商业建筑面积（计容）不小于80000平方米。该地块要求竞买人或所属企业集团具备商业综合体开发运营经验，且已在国内开发、持有并营运两个以上（含）不小于10万平方米的购物中心，具体由太湖新城吴江管委会认定并出具证明。无论是以捆绑地块、大体量一次性出让方式，还是设置较大比例的商业体量，都在一定程度上控制了地价。此外，此次参与竞拍的房企以本地现有房企为主，外来房企为辅。本地房企出于对总体情况的了解，出价更为谨慎，也就使得最终的结果比较理性。

 

    经历过暴涨后的吴江土拍市场趋于理性，对于楼市后续发展、对于更多刚需族买房无疑是一大利好。展望吴江楼市，业内人士认为，在随后的两到三年时间里，仅吴江太湖新城板块上市的楼盘总量就将超过500万平方米，可见供应量将十分充足，吴江房价再度大幅跳涨的可能性不大，未来一段时间内将保持稳中有进的态势。建议刚需族可以随时出手，改善居住条件或买房投资的可以再等等，毕竟，好房子多着呢。