“首次”和“首套”的差别不大

 

    文件指出，当前，部分一线城市房价上涨过快，并带动部分二线城市居民购房需求大幅上升，住房市场量价齐升。在此背景下，甚至出现部分城市的少数购房者通过房地产中介机构、p2p平台、互联网众筹、消费金融贷款等渠道筹措的借贷资金，用以支付“首付款”的现象；同时，个别地方还出现以“假离婚”等方式取得“购房资格”的现象。对这类情况和苗头可能带来的潜在金融风险，已引起人民银行、银监会等金融管理部门的高度重视，并明确要求予以禁止。

 

    此外，极个别商业银行的分支机构和网点在执行差别化的住房信贷政策过程中，未能严格、规范地执行，导致市场上存在“首次购买”与“购买首套”概念混淆的情况。针对这些情况，人民银行南京分行和江苏银监局根据当前房地产市场的形势和变化，联合出台了这一文件，主要目的在于“规范”。

 

    针对此前实际操作中，个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣地落实政策，并按“首次”政策发放贷款，以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时，能够得到住房信贷政策的优先支持。同时，对有购房贷款记录的借款人家庭，为了改善住房条件再次申请房贷时，如果房贷已经结清，且暂时无住房，仍继续按照“首套”房贷政策执行，但不得列入“首次”购房的贷款范围。

 

    不得发放住房贷款给p2p筹款客户

 

    文件还强调，要引导银行业机构加强住房贷款业务风险管理。近期，部分热点城市暴露出房地产中介机构、p2p平台、众筹以及小贷公司等从事购房首付款场外配资的情况和苗头，其实质是变相突破了现有的住房信贷政策，放大了房地产金融的杠杆，甚至造成“零首付”的情况出现，这会埋下潜在的风险隐患。

 

    为此，从加强宏观审慎管理的角度，《通知》对江苏辖区的金融机构进行了必要的风险提示。主要包括：《通知》严格禁止“首付贷”或“零首付”，“首付款必须是自有资金”。要求商业银行综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。对通过房地产中介公司、p2p平台、众筹以及小贷公司等非银行渠道筹集首付款，或通过消费贷款或信用贷款等银行融资充当首付款的客户，银行一律不得发放个人住房贷款。

 

    防止“首付分期”等行为

 

    同时，严格规范商业银行与房地产开发企业的合作关系，防止“首付分期”等行为。对提供“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，商业银行要从信贷风险控制的角度，一经发现应当中止或从严控制合作关系。

 

    《通知》还强调，商业银行个人房地产贷款业务必须合规经营，并借助征信手段惩戒住房贷款中的失信行为。要求金融机构做实“面签面谈”，充分核验借款人身份信息、工作和婚姻状况、家庭收入水平的真实性，禁止居民家庭借助“假离婚”、“假按揭”等行为办理按揭业务。对于书面承诺函不实的，以及“假离婚”等弄虚作假的借款人，商业银行应当将其计入个人征信不良记录。在支持居民正常购房的同时，培育良好的社会信用文化，有效防范系统性金融风险。