从去年下半年开始，苏州房价呈现出上涨趋势，由此造成卖方违约数量增多。不少卖方宁肯承担违约责任，都要想方设法解除购房合同。同样，对于买方来说，即使卖方双倍返还定金或者承担合同约定的违约责任，仍无法弥补所受的损失。那么，卖方能否随意解除合同，买方如何维护自身合法权益呢？

 

    把自己房子卖了，上家却不肯过户了

 

    房屋“以小换大”进行置换，自己房屋已经过户给下家，上家却怎么也不肯过户了，市民张先生最近遭遇这样的尴尬事。

 

    去年上半年，工作满三年的张先生夫妻有了生孩子的打算。考虑到目前住的房屋是两居室，只有80多平方米，今后生了孩子，一方老人还得住过来照顾，小两口觉得置换一套130多平方米的三居室。通过房屋中介公司，张先生顺利地找到了上家和下家，并且分别签订了购房协议。

 

    张先生和下家协议约定的过户时间，要比和上家约定的过户时间要早一个月，当时房价已经呈现出明显上涨的苗头，不过张先生并未细想，他遵照合同约定按期将自己所住的二居室过户给下家，下家也给了张先生为期三个月的搬迁时间。随后发生的事情让张先生始料不及。上家拒绝就这么把房子过户给张先生，“想过户，再补偿我50万元。”自己的房子卖掉了，想买的房子却在空中飘，再找别的房子吧，一来费时费力，二来价格肯定不是当初的那个价格了。张先生顿时感觉两头没着落，眼看着搬迁日期日益临近，他只能找到律师求助。

 

    商报律师点评——是履行还是索赔 主动权在买方

 

    江苏恒之律师事务所主任吴怯律师：针对本案，我国《合同法》中有明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”就是说，合同当事人（买方）可以要求不履行合同义务的一方（卖方）继续履行合同，或者按照合同的约定承担相应的违约责任。这个选择权在守约一方（买方），除非出现了约定的解除合同的条件，或者合同已经无法实际履行，合同应当继续履行。对照本案，买方既可以要求继续履行购房合同，要求上家配合自己办理过户。如果合同已经无法实际履行的，买方可以要求上家赔偿自己房价上涨的损失。

 

    吴怯律师表示：诚实守信是我国民事法律的基石，任何故意毁约损害市场秩序的行为，必定得不到法律的支持。在二手房交易中，不管是买方还是卖方，都要依照合同约定来履行双方各自的义务，不能因为外在条件发生变化（比如房价上涨）而恶意毁约。

 

    恶意毁约行为一旦产生，守约方可通过法律途径维护自身合法权益。

 

    哪知道二手房背着债　等过户等到花也谢了

 

    当下，二手房交易过程中，“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”等纠纷时常见诸报端。究其原因，主要是房屋买卖合同没有约定或约定不明，或者买房者没有详细调查了解房屋信息，最终上当受骗，吃了亏。老周的故事就很典型。

 

    2013年，老周经人介绍购买了许某的一套房屋，两人签了《房屋买卖合同》，老周付了定金和首付。当时因为房屋未满5年，仍未还清银行贷款，该房屋的国有土地使用权证抵押在银行，许某只把房屋所有权证交给了老周，两人约定，待该房屋过户条件成就后就过户。

 

    买房后，一个个坏消息纷至沓来，将老周弄得焦头烂额。由于许某没能按约支付贷款本息，银行起诉要求查封该房屋。为了保住涉案房屋，老周只得替许某向银行还清贷款。哪晓得，后来老周又得知，许某尚欠他人借款，且已诉至法院申请再次查封该房屋。这使老周和许某的购房合同无法实际履行。

 

    无奈的老周也诉至法院，要求解除该房屋买卖合同并要求许某赔偿。法院判决双方解除房屋买卖合同，许某归还老周38万余元购房款及相应利息。但此时的许某身背巨额债务已经下落不明，所以老周的38万元一时难以追回。

 

    商报律师点评——房屋有没有出租、抵押买之前应调查清楚

 

    江苏恒之律师事务所主任吴怯律师：二手房买卖中，如果该房屋有银行贷款尚未还清，是无法过户的。只有在全部贷款还清并解除抵押的情况下，才可以过户。如果买房者在房屋不能过户的情况下先支付了房款，有可能面临“房屋无法过户”、“一房二卖”及“房屋被司法查封”的法律风险。即使买房者实际入住该房屋多年，房屋的所有权也不能自然归属于该买房者。根据《物权法》第九条规定，房屋的所有权以登记为准，如果房屋未经过户，该房屋的所有权仍不属于买房者，其法律风险还是相当大的。

 

    提醒二手房买家在交易前，应充分调查所购房屋有没有出租、抵押等情况。做到心中有底，妥善处理，化解纠纷隐患。

 

    预防二手房纠纷，买家应当这么做

 

    1、审查房屋有没有共有人。是不是夫妻共有，还是父母子女共有、兄弟姐妹共有等等。签订购房合同时，所有共有人都要来签字。

 

    2、审查房屋是否有出租、抵押等情况。这需要特别注意。如果有出租的话，应当要求房客限时搬出。如果有抵押的话，要求抵押取消。不能让二手房“带病”交易。

 

    3、学区房、户口问题，必须在合同里明确而具体的约定。买学区房的，应在合同中明确约定，“我为小孩何年就读某学校而购买此房。卖方应确保读书期间的学区房额不被占用。否则将支付多少万元的违约金。”针对户口问题的，也应当在合同中书面约定：在二手房过户前，卖家应将户口迁出，否则将支付5-10万元违约金。

 

    4、违约责任要定得重一些。在目前房价上涨较快的情况下，律师建议将违约金约定为房价的20%-30%。（文中人名均为化名）