说到房价，上周，社科院发布了一年一度的中国住房发展报告，但是一经发布就被解读为，房价将会断崖式下跌，社科院又“紧急”回应，相关报道“以偏概全”，但是我们回顾也发现，这几年，各界对于房地产的种种预测也是非常有趣。

 

    预测房价 学者输给开发商

 

    近日社科院发布的《中国住房发展报告2015-2016》指出，目前住房市场内部结构失衡，外部风险积聚。一线城市房价畸高；三四线城市库存高企。报告预测，2015年10月至2016年9月，中国房价可能“先升后降”。在经历较快上升，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能。正是这几句话，被外界解读为社科院看淡楼市。

 

    我们发现，对于房地产市场的走势判断，业内也是明显分为两派，有趣的是，看空房地产的，很多是学者，对房价非常悲观，建议赶紧卖房，而看多者很多都是房地产从业者，认为再不买房就要再等几十年。从近十年来的房价走势看，高大上的经济学家明显输给房地产老板。

 

    独立经济学家谢国忠已经看空中国房地产近十年，近期依旧悲观。他认为房价会每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%。目前应该赶快出手卖掉，不应再做发财的梦，现在把房子卖了，一辈子开心。

 

    中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，房地产市场、地方政府融资平台，如果要人为制造这些市场的无风险利率，肯定会后患无穷，当前房地产市场只是回光返照。

 

    一直被媒体紧盯的任志强，则是一直看多楼市，今年年中他就表示，只要经济是增长的，房地产肯定会持续增长，2015年的房价还将继续上涨，若今年不买房，那就只好再等30年。

 

    实际上，房价上涨，主要跟人口能否持续增加有关，以上海为例，2010年上海常住人口增加93万，2011年增加44万， 2012年增加33万，2013年增加35万，2014年增加11万，每年保持净流入，5年增长216万人，而从2000年以来的数据计算，人口更是增加817万人，增幅50.8%。显然，人口的持续流入是房价不断走高的根本因素。

 

    对于房价的预测，学者理性有余实践不足，而房产老板由于自身利益，一直喊多也在情理之中。中国地域广阔，一二线和三四线城市差距非常大，货币宽松导致的投资需求，会造成了房价中短期的较大波动，但人口才是最根本的主导因素，人口流入，房价看跌，人口流入，房价看涨。

 

    连夜排队购房 上海又现日光盘

 

    12月1日，数据显示，11月全国100个城市新建住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。同比方面，百城住宅均价较去年同期上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点这也是百城房价同比环比连续第四个月上涨。目前楼市到底是涨还是跌，长三角地区应该说极具代表性，今天我们先到上周末上海新开的楼盘去看一下，令我们震惊的是，开盘当天就几乎卖完。

 

    记者 彭予：我现在是在上海市普陀区和嘉定区交界处的一个售楼中心，今天是这个楼盘开盘的第一天，我们可以看到排队人群已经从大厅排到了外面我目测了一下大概有100多米。

 

    记者赶到这个楼盘开盘现场时外面正下着大雨还夹杂着小雪，售楼中心的门口三名保安现场维持着秩序，一一确认是否是内场叫号的顺序，这些不停着急往前挤的人群，很多是头天上午就开始排队，排了一天一夜在这里等待的。

 

    上海看房者：带着被子过来的，昨天中午十二点钟开始，站到现在，又冷又饿，就是为了抢一套这里的房子。

 

    上海看房者：昨天是从早上八点钟开始排队排了一天一夜。

 

    上海看房者：抢都抢不到房子，两房的话基本都没有了，就一个小时左右就已经卖光了。

 

    一些没能进入内场的看房者说他们今天上午听到消息，急忙赶来，不过已经没有号，据了解此次开发商推出的项目主要是一房和二房，50年产权的商办项目，而看房者之所以这么辛苦在帐篷里过夜排队买房主要还是因为价格便宜。

 

    上海看房者：周边房价大概达到如果说是公寓的话，那也是达到一两万吧，住宅的话那更高了。

 

    上海看房者：他说是有折扣吗，我算下来八千五左右，所以就会觉得还蛮划算的，因为我们是在浦东那边住那边均价是三万几了。

 

    记者发现买房者当中不乏一些投资客，有人一下就买了八套，这位阿姨一口气就买了四套。

 

    上海看房者：我买了好几套了。投资也行，买一室户的租一月租两千好租吧，你现在存银行，利息很低。

 

    记者离开时已是下去1点半，售楼中心和样板间依然已经挤满人，此时记者发现墙上粘贴的售出情况一览表174套房只剩下9套房了，对于如此的销售速度不少人提出质疑。

 

    上海购房者：刚开盘很多房型都没了，只有一室户的房子，人家都不相信，我们是不相信的。

 

    上海购房者：我感觉这是炒作吧。

 

    上海购房者：不会那么紧张的这是房子又不是买菜了。

 

    一年成交顶三年 每平26万刷新历史记录

 

    在上海今年不光是普通住宅交易火爆，豪宅市场也是涨势惊人。截至11月，上海单价超10万元/平方米的顶级豪宅已成交490套，已超过过去3年的年度成交之和，可谓是2015豪宅市场的大年。

 

    按照业内对豪宅的定义，豪宅是指当年商品住宅成交均价3倍以上，或套均总价6倍以上的房源，2006上海商品住宅的成交均价是每平方米9655元，当时单价为28965元的房源就可以算得上豪宅了，那么2015年1-11月上海商品住宅的成交均价是每平方米31966元，按照推算现在单价需要达到95898元才能称得上豪宅，这个数字是2006年的3.3倍，我身后的汤臣一品称得上真正的顶级豪宅，目前的均价达到每平方米26万元，就在上个月汤臣一品卖了二套房子，分别为1.50亿元和1.61亿元，总额达到3.1亿元，据了解目前汤臣一品的租客大多是世界500强的高管，而买家也是一些知名企业家和影视明星。

 

    在上海浦东陆家嘴滨江大道旁的汤臣一品，金色大气的欧式大门前一名保安警惕地注意着过往的行人，不时有一些豪车进出，透过大门记者看门大院内也停靠着不少豪车。就是这个楼盘不断刷新上海豪宅单价的历史记录。在今年上海成交过亿的14套豪宅中，汤臣一品占了3套，其中6月份成交的1套2.43亿元豪宅创下了历史总价最高纪录。11月17、18日两天，汤臣一品接连成交了2套亿元豪宅，超过去年11月底绿城黄浦湾24.22万元/平米的历史最贵成交单价。

 

    某信息集团研究中心高级研究员 杨科伟：今年上海的那些高端的住宅里面，卖的比较多的其实是一千到两千万之间的，占比大概是有82%左右的水平。其实真正很高端的那些，像汤臣这种级别的豪宅其实没有多少，比如说五千万以上这种，大概也就90几套。

 

    11月上海豪宅成交表现较好的项目还有徐汇衡山路板块的嘉御庭以及黄浦滨江板块的绿城黄浦湾，成交量均在10套以上。其中嘉御庭共成交了15套公寓房源，吸金3.16亿元，成交均价为115560元/平方米，是顶级豪宅市场成交量与成交额的双料冠军。业内人士认为在限购限贷的背景下，目前购买豪宅的依然是上海本地户籍为主，年龄在35岁到45岁之间。而豪宅成交量激增的背后一方面是今年政策面的持续宽松，释放了前几年累积的改善性需求，另一方面豪宅绝对价高，但涨势仍低于普通住宅。而来自于股市的获利盘也是推手之一。

 

    某信息集团研究中心高级研究员 杨科伟：今年有很多的中小板跟创业板暴涨。其实在中小板和创业板里面，有很多是个人股东，很多人今年是套现。那么这种套现其实立即就形成一种购买力。

 

    上海：列11月份一线城市涨幅之首

 

    数据显示11月一线城市楼市成交面积同比上涨5.48%，上海涨幅位居首位为22.14%。那么本轮楼市的上涨究竟是什么原因，上海未来的房价趋势又会如何？

 

    数据显示：2015年11月，上海市商品房成交面积223.96万平方米，与去年同期相比增加53.80%；成交均价为30056元/平方米，比去年同期水平上涨了22.84%。商品住宅成交面积为149.50万平方米，比去年同期水增加43.80%；成交均价为34730元/平方米，比去年同期水平上涨了25.42%。比本年成交最高的十月份相差0.99%。

 

    融创玉兰公馆营销中心总经理 艾青：以往的11月份我们一般都是销售的话，没法和10月份相比，但是今年我们感觉到，11月份，哪怕是最后一周，它的成交的面积都会在35万平方，全月的话会有140万平方。比去年的这个同比来说是增长了不少。

 

    58安居客高级副总裁 叶兵：大于90平米以上，两房甚至三房以上，这种改善性需求的释放，对整个的市场价格拉伸，还是有一个非常大的作用 当然这里面也包括豪宅，一些别墅这样的交易。

 

    对于本轮上海楼市的上涨，业内人士认为主要是330的新政开始公布之后，降息、 降准以及公积金二套房贷款等各种利好政策效应的叠加释放，再加上近期上海拍出纯住宅用地新的总价和单价地王，也使得成交价格应声而涨。

 

    融创玉兰公馆营销中心总经理 艾青：交易的这个税费的从5年变到3年的营业税也好，另外的话还有就是土地的现在土拍比较紧缺。

 

    58安居客高级副总裁 叶兵：公积金的政策利好消息的释放，对刚需的这种，整个的这种推进，有非常大的帮助作用，也包括了，比如说我们最近，在第二胎政策，

 

    对于未来房价的走势，业内普遍认为北上广深这些大城市依然会稳中有升。

 

    融创玉兰公馆营销中心总经理 艾青：对于一线城市，北上广深的话，它人口一定是净流入的。单从这个人口的结构来看，三四线的城市，目前的库存的压力 相对来说时间换空间的这种时间会长一些。

 

    58安居客高级副总裁 叶兵：上海这个城市的这种需求，我们在未来一段时间里面，会持续活跃。所以在整个价格上涨这块的压力，我们认为还是稳中有升的这么一个态势。