以下观点由诺亚财富根据任志强演讲整理：

 

    房地产天生就是投资

 

    投资开发商，还是投资房地产？

 

    房地产投资，这个概念其实指向两种不同的投资方式：一种是指购买房地产基金，这种方式其实投的是房地产开发商；另一种是指购买房产，这是投资土地上的那个房子。

 

    第一种购买房地产基金的投资方式，投资的是房地产开发商，而投资房地产开发商真正投的是一个生产过程，而并非房地产。开发商是一个城市建设的组织者，我们常常看到有些媒体说房地产开发商是重资产，这其实搞错了，大多数房地产开发商的报表上没有重资产，几乎所有的房子都在流动资金的范围之内，或者在生产建设的过程范围内，在库存范围内，房子卖完了之后就什么都没有了。比如万科，到十月份为止，其2015年的销售额大概有两千亿，但它的报表上几乎没有重资产。而万达的模式就不一样，它帐上大部分是固定资产，所以万达模式属于开发商的重资产模式，而万科模式属于开发商的轻资产模式。

 

    另外一个例子是北京国贸。国贸到现在为止大概有120万到130万的平方米的建成面积，还有国贸四期在建中。但这个项目从开始到现在一平米也没卖过，现在的市值大概一千三百多亿。就是这个不到一平方公里的土地上的房子，现在的市值却和营业额已经超过两千亿的万科差不多。

 

    我们可以明显看到这两个差别，一个是每年卖两千亿房子公司，另外是一个持有物业、只做经营的公司。前者已经建了几千几万平方米的房子，而只持有120万平米的房子的后者，其市值和万科差不多是一样的。所以投房地产和投开发商是两回事，人们通常所说的房地产投资，其实更多的是指投资房产。

 

    置业是中国传统的投资行为

 

    传统上中国人把置业叫做家族的投资。比如，故宫就是皇家家族的投资，明清两代中它每年都在不断地扩大和建设；再比如乔家大院，也是经过了几代人的努力才有了今天每年有四百多万人群参观、经济收益非常大的乔家大院。可以看到中国人在过去的私有财产这时候变成了一个巨大的投资。拥有房产和拥有黄金是中国人几千年来的投资方式，对于安土重迁的中国人来说，房子更是重中之重。

 

     私人自住房也是一种投资

 

    有的人说：“我只有一套房子，自己在住的，怎么投资呀？我没有办法投资。”这是非常错误的概念。大家可以看看，除了房子以外，还有什么东西能够成为拥有巨大杠杆作用的金融工具？比如说要按揭贷款买黄金，这是不可能的事情。

 

    房地产在世界各国都是金融工具，私人自住房也是一种投资行为。我们买房子，像在早期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率，而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期。这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的收益。

 

    很多人认识不到，货币其实是一个贬值的过程。十年前的一块钱已经不值一块钱，三十年前我们大部分人的工资只是四十多块钱，但是当时四十块钱已经能够维持一家三口人的基本生活，但是今天的四十块钱只能买一两个蛋糕。如果把二十年后、三十年后的钱拿到今天花，可能就赚了钱了。这个在经济学上叫做锁定未来收入流。

 

    一个人不会知道他未来的收入是多少，也不知道明年、后年、大后年能赚多少钱，更不能去预期二三十年后一个月的工资是多少。如果我们现在按平均每六年到七年工资收入翻一番，二十年至少翻了三番，但是三番意味着什么呢，意味着你的生活水平并没有大幅度地提高，因为货币贬值了，可能贬值都在翻倍。所以说，货币贬值和贬值翻倍的过程中，按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定，而房子是锁定未来收入流最好的办法。

 

    中国人房屋需求在哪里？

 

    中国现在到底还有没有住房需求？我们从住宅需求、办公需求和商业需求来看。

 

    住宅需求

 

    家庭分裂速度越来越快，人口聚集效应明显是住宅需求不断提高的两大因素。家庭分裂最简单的意思就是一个家庭有几口人。1985年，我们国家平均一个家庭有3.74个，而现在上海大概平均每户家庭只有2.62人，中国所有城市的数据是每户家庭2.84人，城乡一起统计则是每户家庭3.02人，家庭实际上越来越缩小。我们过去讲究大家庭，越大越好，现在是小家庭，越小越好，现在城市里一个人住一套房子占城市家庭的比例是14%，一代人住一个房子的比例是48%，一家三口，一代人住一套房子的用户需求越来越多。而且家庭分裂速度越来越大，我们大部分地方都在城镇化，社会也在老龄化的过程中，家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的，而不是越来越低。

 

    人口聚集效应，就是当人口在逐渐向城市聚集的时候，对住房要求也越来越高。有人担心我们会出现像日本20世纪90年代之后出现的房地产泡沫，但是日本出现泡沫的背景是其城镇化已经超过了70%，中国城镇化预计还将持续二三十年，这个区别还是很大的。

 

    办公需求

 

    从办公需求来看，写字楼的发展速度实际上是从第一、第二产业的劳动人口向第三转移的速度决定。当哪个城市的第三产业比重迅速提高的时候，它对写字楼的需求也就越高。现在北京每年第三产业所占比重提高2~3%，每提高一个点就要100万平方米的写字楼，3%就是300万平方米，所以租金是越来越高。

 

    商业需求

 

商业地产与消费习惯密切相关。商业基础设施必须和消费者消费习惯的变化相匹配。比如说沃尔玛，这种大仓库式的销售是因为家里有冰箱，有冰箱意味着消费者可以一次性地买更多的食物。现在电商出来以后也会影响部分实体销售，但实体销售在一些消费习惯没有改变的地区依然还是有效的。

 

    房地产投资的多元化

 

    如今我们所处的一个大背景是城镇化，城镇化是不可避免的，城镇化带来了高工资和高房价的局限，这具有两面性。对于房地产投资来说，应该关注到城镇的活力吸引着人口的流动，而人口的流动带动了财富与能力的转移，城市竞争环境带来劳动者收入水平的提高，高房价又在不断地调整人口结构，留下优秀的、更具有竞争优势的、拥有较强购买能力的人群。

 

    在这个过程中，我们已经可以看到投资的多元化。首先是房地产投资向更多的服务转化。房地产投资不仅仅是指买一个住房，还有商业写字楼，有教育和医疗。当更多类似于对健康、医疗、教育的依赖性存在的时候，地产投资的变化会越来越多了。我们知道市场上有几个基金已经在大量地收购旧的写字楼，还有医院等等。

 

    其次，房地产投资多元化体现在向中心集中。对比各国的情况，大多数国家都是从中心城市开始向外延扩大，比如现在的北京、上海等。但是像澳大利亚这样地广人稀的地方，城市发展已经向市民集中，推动向市民集中的力量越来越大。

 

    第三，新旧之间的转换非常明显。最初开发商都以建立新房为主，但我国一些城市二手房的交易量开始超过一手房，而逐渐的变化趋势是二手房的投资收益会高于一手房，旧楼改造、旧建筑群的转型等项目会越来越具有投资价值。

 

    此外，无产权的置换在市场中优势明显。目前中国在有产权和无产权的房产竞争中，无产权部分的交易最高。我国1995年以前的建筑，大部分是只有产权证，而没有产权年限，只要能收购这些房子加以改造、转型，是一个非常巨大的投资机会，而市场上这样的情况也会越来越多。

 

    还有一个有意思的情况是越来越多的中国人把大量的投资放到海外去购买旧房，这主要是金融工具的作用。在市场化的过程中，金融工具实际上决定着房地产投资的成败，其实就是利率的高低所带来的投资机会。

 

    如果歌斐能够组织大家的资金对旧楼进行收购，最后产生的收益也许远远大于现在对新楼的收购。新楼和旧楼不是一个区分度，因为旧楼大部分位于里面（指原有城市的市中心），而新楼大部分位于外面（指城市发展，市中心迁移）所以，在旧城改造逐渐向新城迁居的过程中会产生一些新的投资机会。