任志强谈四季度楼市：不太妙

2015/11/17 10:40:56 http://www.wjfcw.com

之前有专家预测今年第四季度中国楼市持续升温，政策有望继续宽松，但是进入十一月以来，情况不容乐观。

“如果北京只有一两块高价地，那把它做成高价房还可以；但是如果高价地多了，就可能每个都是风险。”11月9日，在全联房地产商会三季度reico报告发布会上，谈及近期北京土地市场的“抢地潮”，全联房地产商会执行会长任志强如是说。

谈高价地：消化困难

10月20日，葛洲坝以总代价49.5亿元、配建6.18万平方米农民回迁房、4.1万平方米公租房的条件拿下丰台区花乡樊家村危改项目地块，业内测算其楼面价达到7.5万元/平米，成为北京最贵的单价地王。

11月2日，华润-华侨城-招商联合体以总价83.4亿元人民币、配建5.7万平米公租房的代价，夺得北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，据中原地产首席分析师张大伟测算，该地块楼面价达5.6万元/平米，比10月28日出让的隔壁“南苑乡a组团””地块贵了6000元/平米。

据不完全统计，目前，北京已经出现了41宗地块楼面价超过3万的土地，其中楼面价超过6万的有5宗，超过5万的有8宗，超过4万的有11宗，超过3万的有16宗。

“北京最近连续出让的几块高价地，都竞配了大量保障房，这消化起来非常困难，整个社区没法做成一个纯净的高端小区，而要把整个小区拆成两部分也不可能。”任志强表示。

他表示：“为了不被老百姓攻击土地出让价格，北京市政府故意摁住地价。比如，一块地成交之后的楼面价为3万元/平米，而在竞拍时，当土地溢价率达到50%时，政府就让开发商转去竞拍保障房。也就是说，这3万元/平米的楼面价还承担了80%-90%保障房的地价。此外，开发商还要承担3%的税费及高利率。”

国家发改委投资研究所房地产研究室主任刘琳也认为这些高价地的风险很大。“最近拍地的价格明显贵，贵一点儿半点儿比较正常，但是如果贵出2倍就不正常了。其实北京历史上面粉贵于面包的时候是有，在市场上升期的时候，后期的上涨会消化前期的价格，但是现在从中长期来看，大家都不是非常看好。这种情况下，拿地成本很高的企业，其经营风险也很大。”

谈四季度楼市：不太妙

10月23日晚，央行突发“双降”，决定自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。这再次刺激了消费者的购房积极性。

这已是央行年内第六次降息。而同时，自今年以来，国家也出台了多项利好房地产的政策。在这些政策的刺激下，楼市的成交量已开始回升。

从报告来看，3季度，房屋交易量连续第二个季度增加。房屋销售面积为3.26亿平方米，同比增加13.5%，增幅比2季度增加0.2个百分点。其中，住宅和办公楼销售继续回暖，商业用房销售负增长；价格方面，70大中城市新建住宅价格环比止跌上涨，累计上涨0.15%；房屋销售的利好再加之开发商的销售压力，楼市四季度将翘尾的“预言”不绝于耳。

但《报告》却做出了相反的预测：“四季度，受经济运行压力较大、居民购房意愿下降、前期政策效应递减等因素影响，在现有政策环境下，房地产市场表现弱于三季度的可能性很大。”

“第一，房地产市场继续去库存调整，房地产投资增速继续回落。预计房屋销量增速回落，房屋新开工面积继续下降，房地产投资增速继续下降；第二，房价保持基本平稳，一二线城市房价涨幅继续回落。”reico工作室的任荣荣指出。

这也反映在了开发商的信心指数上。根据reico工作室发出的报告，2015 年三季度房地产企业景气指数，企业家信心指数双双回调其中，行业景气指数回调 50 景气线之下至 42，预示影响房地产行业发展的不确定因素增加下行压力增大，企业家信心指数为 65.6，房企经营者对房地产后期发展仍有一定的信心，但同二季度的 89.9 相比有大幅下降。

而这一切或许是因为三季度楼市的表现。3季度房地产投资意愿不高，投资出现近年首次负增长。当季，房地产开发完成投资2.66万亿元，同比负增长0.57%。房地产企业购置土地面积0.61亿平方米，同比减少33.8%，连续4个季度降幅在30%以上。房地产开发房屋新开工面积4.7亿平方米，同比下降7.7%，比上季度降幅收窄6.6个百分点。

分地区看，3季度，一线城市房地产投资小幅增加，二三四线城市房地产投资均为负增长；一二三四线城市购置土地面积继续超过30%的负增长；一线城市商品房屋新开工面积连续两个季度同比增加，二三四线新开工面积降幅收窄。