来自苏州市“寒山闻钟”论坛的初步统计，今年以来，业主对于物业费的不满投诉帖接近200个。来自苏州市中级人民法院的另一组数据显示，物业服务合同纠纷案件数量在近年来呈持续上涨趋势，2014年，苏州两级法院共审理此类案件3417件，而今年上半年已审理1925件，同比增长14.4%。其中，尤以物业服务质量问题、物业费诉讼时效问题、物业费的承担主体问题等类型案件较多。业主与物业的矛盾有没有其他更好的解决办法？记者说事释法就此展开探讨。

 

    昨天是太仓法院一个案件宣判的日子，被告因为该案判决其败诉既觉得困惑又非常不满，久久不愿离开法庭，强烈要求法官予以解释。

 

    原来这是一起物业服务合同纠纷，原告物业管理公司起诉要求被告业主缴纳从2011年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费。原告在庭审中对于拖欠物业费的事实和金额均予以确认。但是被告认为原告是于2015年5月起诉的，根据《民法通则》第135条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”这一诉讼时效规定，原告主张的从2011年1月至2013年5月的物业服务费已经超过诉讼时效，法官不应支持。但是就判决结果来看，法官仍然支持了原告全部的诉讼请求。

 

    应被告的要求，承办法官花了两个小时，耐心向被告进行了解释：物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，结合庭审中原、被告陈述原告退出物业管理时间为2014年年底，而原告向本院提起诉讼的日期为2015年5月，未超出二年的期限规定，故法院对被告所称2011年1月至2013年5月的物业费超出诉讼时效的抗辩不予采纳。最终被告接受了判决结果，感谢了法官的耐心解答。

 

    【法官释法】

 

    诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。鉴于物业服务合同履行商的连续性，且物业公司的日常工作内容之一即催交物业费，所以物业管理公司向小区业主主张欠缴物业费的诉讼时效起算时间应为最后一期物业服务费用的履行期限届满之日。

 

 

    业主购买的商品房交付后，房屋一直处于闲置状态。那么，对于长期空置的房屋，业主还要交物业费吗？

 

    本月上旬，市民刘先生就在寒山闻钟论坛上投诉，他在相城区购置了一套房子，房子交房后并没有入住的打算。经过查询，他发现苏州市的小区物业收费办法中有一个“物业费收取70%”的说法。但是，他向小区物业咨询下来的结果是，不管住不住都要支付全额物业管理费。刘先生后来还查询发现，很多城市对于长期空置的房屋，物业收取的物业费确实是可以享受折扣的，“我现在就不明白了，我房子长期空置，没有享受到物业服务，为什么就不能享受物业费折扣呢？”

 

    刘先生的帖子很快得到所在小区街道的回复，据街道解释说，按照规定，小区业主从交房之日起，就应该按照之前签订好的相关合同缴纳物业费。具体价格根据政府出台的价格标准和物管服务的具体情况制定。对于没有入住是否可以少缴物业费等问题，目前尚未出台具体规定，应该按照签订的合同缴纳。

 

    【法官释法】

 

    物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，其成本应由全体业主承担，不论业主实际承受多寡，都必须承担相应的责任，如果业主以自己没有享受或较少享受物业服务而拒绝交纳或少缴物业费，那么就形成搭便车现象，不仅对其他业主不公，而且最终影响物业服务公共产品的供给。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，因此，业主以自己没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务不能成立。当然，按照《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服［2010］12号）规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定，新建普通住宅，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业的，在不超过24个月内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

 

 

    2007年12月20日，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后，未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用共计2487.24元，物业公司多次向蒋某催交物业费无果，遂诉至法院要求蒋某交纳物业费。蒋某辩称其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道存在渗水情况，开发商交付的房屋存在质量问题，要求物业公司协商解决上述问题但物业公司并没有解决。只要物业公司协调解决上述质量问题后就支付物业管理费。

 

    经审理，法院认为蒋某的理由不能成立，依法判决蒋某支付物业费，判决后双方均未上诉，判决已经生效。

 

 

    物业公司与蒋某签订的前期物业管理服务协议，依法成立且合法有效。物业公司与蒋某均应依合同行使权利，履行义务。物业公司依合同履行了物业服务后，作为业主的蒋某应当依合同履行支付物业服务费的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。关于蒋某要求物业公司解决房屋内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发商负责修复房屋质量问题，关于房屋质量问题维修的主张与物业服务纠纷系属不同的法律关系，如蒋某确有证据证明系开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。

 

 

 

    某物业公司为苏州某小区提供物业管理服务。业主顾某搬入居住后一直未交纳物业费，物业公司多次向顾某催讨物业费未果，遂诉至法院要求顾某交纳物业费并承担违约金。

 

    对此，顾某辩称房屋所有权尚未转移，还在开发商名下，自己并非涉诉房屋所有权人，因此应由所有权人即房地产开发公司交纳物业费。法院经审理查明，涉案房屋所有权的确没有转移，房屋仍登记在开发商名下，但是顾某已经实际占有房屋并使用，顾某是房屋的实际所有人及使用人，是物业管理、服务的承受者，因此顾某应当交纳物业费，遂依法支持了物业公司的诉讼请求。一审判决后，双方均未上诉，判决已经生效。

 

    【法官释法】

 

    在现实情况下，房屋所有权的转移登记往往滞后，在房屋转移条件完成而未办理登记手续的情况下，房屋所有权在事实与法律层面形成了分离，尤其是拆迁安置房，此时，房屋上的风险负担、权利义务由谁承受成为不可回避的问题，在这种情况下，需要尊重现实，具体到物业纠纷，法律层面的房屋所有权人不是实际业主，而事实占有、使用房屋的主体才是物业管理服务的承担者，因此业主已与物业公司形成事实上的权利义务关系，应当支付物业费。