房地产民间资本进入商业地产投资受追捧

2014/11/3 12:32:48 http://www.wjfcw.com

9月底，央行发布刺激楼市文件，政策满月，楼市表现积极主动。文件其中有一条这样描述：扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，积极稳妥开展房地产投资信托基金(reits)试点。

　　由第一财经-中国房地产金融主办的房地产金融中国峰会上，reits成为热议话题，各路资本瞄准其中。

　　“商业地产的资产证券化，是基于我们对未来房地产投资趋势的判断。”住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹研究员表示。

　　投资方向转变

　　“房地产市场进入拐点，市场出现供大于求。从2003年到现在的过去十年，中国整个在建面积相当于每年住宅销售面积的3.3倍左右。”摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示。

　　按此说法，房地产投资趋势将逐渐变化，住宅市场投资比例将降低。记者注意到，目前国内房地产投资大致有两种转型方向。

　　一是实物性投资向新型证券化投资转变，秦虹研究称，未来中国房地产市场约40%买房的人，会从实物投资转向证券化投资。二是住宅投资比例会下降，随着住宅市场的增速放缓，投资非住宅市场比例会上升。

　　“未来新型城镇化投资，中国可能出现的机会是购物中心、写字楼等为一体的综合商业地产投资。但是由于国内目前大量商业地产是散售状态，风险巨大，因此通过商业地产的资产证券化来达到自有管理盈利具有很大的前景。”秦虹表示。

　　记者注意到，目前国内商业地产开发从初始招商到形成稳定租金高并达到80%以上出租率，一般需要3-5年，资金要求相对偏高。如此看来，建立更多的投资融资渠道显得尤为重要。

　　高力国际称，2014年第三季度上海中高端购物中心首层物业平均固定租金环比上涨1.0%，为41.3元每天每平方米，投资者对购物中心等项目依然保持浓厚的投资兴趣。

　　商业地产投资热

　　目前中国的购物中心等商业地产项目发展迅速，投资者目光集聚。由于其获得更长期稳定的资产来源，可以分散和降低商业地产风险。

　　美国20年(1993年-2013年)统计数据显示，reits平均收益为10.2%，其收益主要来自于租金。

　　记者注意到，目前我国商业资产证券化已有实践探索。第一类，标准的reits，如开元rvits和春泉reits，均在香港上市；第二类，准reids，以中信启航专项资产管理计划高和资本的中华企业大厦案例为代表；第三类，其他通过专项资产管理计划形成实现资产证券化，如欢乐谷主题公园入园凭证收入专项资管计划、海印股份专项资管计划等。

　　“目前我国近三年商业地产施工面积按照40%速度增长，商业地产经营特征和融资需求将倒逼资产证券的发展。”秦虹表示。