香港中原集团主席黎明楷认为，未来香港楼市下跌空间有限，而李嘉诚近期对香港物业的抛售暂时难以佐证楼市拐点已现。

　　外围因素影响房价

　　中国证券报：近期香港房价出现了下跌势头，下跌的原因主要有哪些？是否存在开发商大幅降价的现象？

　　黎明楷：最近香港房价确实出现了下降，但下降幅度并不是很大。中原城市领先指数显示，香港指数从最高的125下跌至最近的119，这样的下跌不算太大。近期房价下跌的主要原因是政府推出了一系列调控措施，也就是所谓的“辣招”。市场整体成交量大幅萎缩，开发商迫切希望卖掉手中房源，被迫将价格调低。

　　最近一些新建楼盘定价有所下降，用我们的话说就是“定价没有以前那么进取”。开发商一般都是先推出一部分，因此不排除后续房源价格回升的可能。

　　中国证券报：未来香港房价会不会大幅下跌？

　　黎明楷：我预计香港房价下跌幅度相对有限，最多可能下降20%。这是最悲观的一种预期，如果未来资金依然保持宽松，可能不会下跌至这么大幅度。不过，值得注意的是，如果未来美国经济持续回暖，美国国债收益上升，量化宽松政策退出，香港利率水平也会同步上涨。那样的话，香港购房者还贷压力会增加。美国经济回暖，对于全球经济也构成利好。事实上，利率和房价并不是特别相关。历史上也有利率和房价同步上涨的。

　　现在外围环境仍持续影响香港楼市，这一点与内地楼市不同。内地楼市主要受政策因素影响，但香港房价还取决于外围因素以及未来香港经济的预期。

　　即使房价下跌20%，对于多数香港人而言，依然难以负担。对普通的香港人而言，房价下跌50%他们才能够承受。

　　中国证券报：香港房价开始下降，会不会进一步挤出香港楼市的内地投资者？香港房价下跌将对内地楼市有什么影响？

　　黎明楷：如果对香港房价存有下跌的预期，肯定会减少香港楼市内地投资者的数量。不过，目前香港的开发商也在推出对于内地投资者的税费补贴措施，希望尽可能挽留内地的买家。

　　虽然香港楼市不乏内地投资者，但如果香港楼市大幅下跌的话，对于内地楼市的影响并不会很大。反过来，如果内地房价下跌，会导致香港楼市内地买家大幅减少，可能进一步拖累香港楼价。

　　难言李嘉诚“逃顶”

　　中国证券报：香港政府一直在试图增加楼市的供应，这是否是导致香港房价下跌的另一原因？香港政府的“辣招”有何特点？

　　黎明楷：目前政府增加供应的难度比1997年时大很多，并不一定能形成真实供应，数量也比较有限。而且目前香港楼市的炒风不是很强，当年市场的炒风非常厉害。我并不认为所谓的“辣招”是香港房价下跌的主要因素。两年前，“特别印花税”刚推出时，受到这一政策影响短期转让物业的成交只占总成交的2%。

　　如果说香港与内地楼市调控有所不同，我觉得香港“辣招”的执行程度会好一些。香港的“辣招”不会遇到内地那么多的“对策”，没有那么多可操作空间，政策执行能够得到保证。还有就是，香港房地产市场的空间有限，调控难度也比内地小很多。

　　中国证券报：近期李嘉诚抛售香港资产的消息广受关注。现在香港的房价开始下跌，这是否说明李嘉诚也判断香港的房价已经达到高位，并且未来还可能进一步下跌？

　　黎明楷：李嘉诚有全球性的视野，当他觉得把资金留在香港不如把资产转移到其他地区时，他就会抛售资产。事实上，李嘉诚抛售的不仅仅是房产，还包括零售产业等其他资产。所以我觉得这并不能判断香港的楼市会下降更多，或许这可以说明其他地区的房价未来涨幅可能超过香港。

　　我认为李嘉诚的抛售并不能说明其“逃顶精准”。香港楼市下跌刚刚开始，我们还无从判断这样的抛售是否构成调整。据我们所知，李嘉诚家族依然在香港持有一定土地，还有很多待售的项目。