博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会在海南三亚举行，2012年在宏观经济放缓和楼市持续调控的背景下，房地产业正面临着深度的调整，面临这样同样的问题，如何跨越周期，是此次房地产论坛的主题。凤凰网房产对此次论坛进行现场报道。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生女士发表主题演讲，她认为从2008年经济危机一直到现在1—5月份，我们的平均房价涨幅，这是非常宏观的计算，就是拿销售额/销售面积，两翼因素对应的就是价格，包括了全国，包括了各种各样的商品房和商业地产，真正进入负增长和下跌的就是-4%，然后就是拉动经济，一下子从-4变成了21.3%，相当大的房价的涨幅，然后就开始调控，2010年是7.2%，去年是6.7%，1—5月份是3.8%，增幅从21.3%下降到3.8%，增幅下降相当的多，但是从房价的涨幅来说还是在正值，基本上跟我们的cpi靠近的，大概是这样的数字，这是国家统计局公布出来的情况，应该说调控使涨幅齐降了18%，调控是非常有效的。

　　70个大中城市的环比，持平的开始增加了，而且开始低下来了，上涨是在6月份，下降不也不见得增加，因此我认为连续四个月就差不多稳定了。

　　环比情况，6月份住宅价格开始筑底，态势是有涨有跌，5月份下跌，6月上涨0.05%，5月从1.53%不断的下降，10大城市环比是上涨，但是同比是下降的，这种情况有涨有下跌还会交叉持续出现。

　　百城环比上涨0.88%，说明筑底态势是明显的。

　　房价的合理期待

　　我是这样认为的，房价快速上涨被遏制了，筑底趋势明显了。现在房价快速上涨被遏制了，但是合理房价的合理时代，我想说说这个事。大家看房价的收入比，无非是房价和收入的比值，这两个比值来讲，房价跌一倍，或者是收入上涨一倍，对收入的影响是不是不一样的。按照国际上认同的合理区间是5.7倍。收入不变，房价下跌，多个城市对房价下降的期待值是50%，前段时间不断的说50%，合理房价等等。算了很多，可惜没有发生这样的情况，刚才说了，根本不是一个事，而是下降一点几，而不是50%，十大城市下跌也不过是二点几。大家不要忽略一个问题，就是价格压缩不下去的，包括土地价格、税费等等，还有成本的问题，当价格低于底板的时候，就会亏损，可以让它亏损，亏损以后就资不抵债，就会破产，破产后银行收购，银行收购这个点上可以达到50%的折价，之后拍卖，美国和日本都是这样的，这个时候达到50%，都发生过，中国不会发生的，就50%银行拍卖是否可以。如果中国房地产也走这条路，最先倒下的不是房地产商，当前上游的钢材，下游的装修都出现了30%的跌幅，中国经济难以承受这种硬着陆，因此不会发生，我认为不会发生50%的硬着陆。我们放弃行业下降50%，前段时间说收入倍增，也可以使房价合理，两者是一样的，牵涉到复杂的收入制度改革的问题，比限购要难得多，要将分母提高一倍，不是短期可以做得到的，而是可以合理期待的。我认为合理期待是收入比房价涨得快就可以了。分子比分母涨得快。