最高人民法院日前发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，以应对司法实践中遇到的诸多买卖纠纷新情况和新问题。该司法解释于今日正式实施。其中明确，对于买卖房子交了定金后悔的情况，赔偿额度仅仅是定金将可能是不够的。本报邀请辽宁名熙律师事务所张明春律师对新的司法解释进行解读和点评。

         买卖房子后悔或被索赔涨价损失

       法条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

       点评：这意味着，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可就房价涨跌提出相应索赔，而不仅仅局限于以往的定金赔偿。在房价飞涨时期，有的开发商后悔卖便宜了，宁愿赔偿买房人几万元的定金，转手就以高出原价数十万的价格卖掉，这种现象并不鲜见。

      比如，一套房子售价70万元，定金5万元，在以往很可能双倍返还定金10万元，开发商只要赔偿5万元。而实际上，因为房价上涨，购房者此时在同一地段想买同类型房子可能要100万元，或者开发商“截留”的这套房子卖到了100万元。司法解释实施后，购房者就可以要求开发商按照涨价后的损失赔偿。

      尤其需要指出的是，若是买房人违约的话，开发商同样可以提出索赔。按照最新的司法解释，购房者如果不履行合同的话，除了拿不回定金，开发商也有权对降价损失要求补偿。

       出卖共有房屋毁约不能只返还定金

        法条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

      点评：对于常见的出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确予以肯定，旨在防止大量买卖合同遭遇无效认定之命运，更周到地保护买受人之权益。在实践中极具实用价值，使几种典型的二手房买卖纠纷有了明确的法律指引。

        比如夫妻、家庭或亲友共有房屋一方签字出卖，房价飙升后另一方借口不知情而毁约不卖的，签约人将不再能够免责；这种情况下，以前只能判定买卖合同无效，卖方只需返还定金而无需承担任何违约责任。司法解释生效后，如再度出现该类现象，法院将认定买卖合同有效，由共有人之一的签约人承担违约责任，从而有力地保障了买方的合法权益。

       另一种，以自己名义代签买卖合同出售房屋，产权人不认可的，卖方承担违约责任。同时提醒各位购房者，在签订买卖合同时需格外注意对方签约人身份问题。