“2010年至2020年是商业地产的黄金十年。”近两年来，上至商业巨头，下至民营投资，人们无不坚信着这一论调。诚然，随着城市化进程的加速，商办物业正在迎来新的需求与机遇，而住宅市场的严厉调控又促使大量资本进驻商业地产。各种利好之下，商业地产市场群雄并起的火爆场面不断升温。

　　只是，“火爆的背后未必真的景气”，高力国际商铺服务副董事朱喜平的这一感慨似是对扎堆转型的房企现状最为客观的评价。比专家更为谨慎的则是时刻盯着地产行业的相关部门，在上海，一纸商业期房限贷令虽然算不上重拳，但原本商家最爱的“不限贷、不限购”开始有了附加条件。而北京、武汉、青岛等城市各自推出非住宅房产税，租赁、转让土地税等各类通知也层出不穷。至今，这些税费法的确还未对整个商业地产市场造成巨大的冲击，但其背后的意义却极其深远——原本逍遥于调控外的商业地产，如今也逐步进入监管，若是“热”成了社会问题，调控序幕可能会随时揭开。

　　调控警报事出有因

　　住宅市场限购限贷后，商业地产得益于调控之外，逐渐成为了投资客的新宠。据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。

　　而今年以来，一线城市的商业地产投资仍在迅速增长。据佑威机构数据统计，今年年初至今，上海新增土地市场供应中，商业办公地块出让总量同比提升34%，达到126万平方米，规划建筑面积达到261万平方米。前7个月上海写字楼和商铺的成交总量，在过去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%。中国土地估价师协会研究称，未来两三年里，上海市场新增的商业办公项目将以30%左右的增幅入市。而市场存量方面，截至7月底，上海写字楼市场存量达到市场峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的销售量计算，最起码要21个月才能消化完毕，这还不算未来的市场新增供应。

　　随着供应量的不断增加，市场的风险自然也逐步加剧，加之明后年恰逢新政后各房企还款高峰期迫近，这般敏感的节点时刻，政府出手干预也便显得合情合理了。今年7月，银监会主席刘明康在2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，明确银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。一个月后，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而之前的要求仅是在结构封顶后。

　　“政府的这一举措，主要还是为了防止消费类贷款购买商业地产，也是为了控制总体信贷规模保持相对平稳。”同策咨询研究部总监张宏伟如是说。他同时向我们分析，今年以来上海市主要银行个人房贷减少，但个人消费贷款却猛增，一定程度上应该存在消费类贷款购买住宅或商业地产这种打擦边球现象；当前上海银监局收紧个人消费类贷款购置商业地产，也是防止个人贷款炒作商业地产造成泡沫。