2010年，是中国经济的复杂之年。面对楼市暴涨，管理层不断出政策加以限制。最终结果会如何？能否最大限度让炒房客刹车？能否让楼市在不影响经济的前提下降温呢？二三线城市会否成为楼市避风港？本报记者各方探访，找到了几位投资者，且听听他们真实的想法。

        温州炒房者：

        并不担心，80%风险已规避

        身在福州的温州人应先生应该算得上资深炒房人了。

        2002年的时候，他还是温州的公务员。2003年他毅然辞职下海，专事炒房。在他的背后，有着一个庞大的炒房团，资金供应链每一环都紧紧相扣。在炒房上赚到超额利润之后，应先生在福州成立了自己的公司，公司里有一个部门专门从事全国的房地产业研究。

        当记者拨通电话时，应先生正在湖南考察一个房地产项目。“政策不断出台，我非常重视，但我并不担心。我认为，我们已经规避了80%的风险。”应先生对记者说。

        “我们家族是有实业的，也比较有钱。所以2003年，我们就下手了。因为是第一次尝试，我买得并不多。当时，在我和我家族的带动下，到福州买房的有近300人。一个多月的时间，买了400多套房子。也是从那时开始，福州开始认识到温州人的力量。”

        “现在，我个人手头的房子就有43套，主要分布在沿海大城市，其中39套住宅、4套商铺。”应先生对记者说，“至于在我们家族手中的房产就很难统计了。去年3月份，我们家族来了一批人，我带他们到福州买房子，一共买了470多套。当时我们的买入价是5800元/平方米左右，现在的房价已经接近1万元/平方米。”

        应先生告诉记者，他们买的房子都有银行贷款，而且都是按照最低比例给的首付。但在买房前，他们对自己的风险承受能力有全面的评估。

        “从2000年开始到现在，楼市都有调控政策。今年出台的政策，也在我们预料之中。但是，我们认为楼市的走向是有周期的，在中国是4年左右。2007年是中国楼市的底谷，2010年下半年、2011年上半年也将是。所以，我们在买楼时，就要先权衡自己：是否能保证支付5年左右的银行利息。这个很容易核算出来，我们会按照我们的承受能力买房。”

        “我判断，接下来有可能会加息。所以，我已经提醒过身边的朋友，在3月份的时候略微减仓。所以，我觉得，接下来我们不会受到太大的影响。”应对记者说。

        针对记者是否继续买房的问题。应先生回答说：“今年10月份之前，肯定是不会再买了。但是，我们仍然看好中国楼市。将来我们也许会到内地城市，去二三线城市。”

        杭州炒房者：手上300套还不想抛售

        杭州的李先生也是房地产投资客。在他的名下，有20多套本地住宅和500多平方米的写字楼。目前，仅仅住宅的价值就超过5000万元。

        李先生告诉记者：“在炒房行业内，我的房子不算多。我一个朋友，现在手里的房子有300多套。他炒房子，就和经营公司一样。”

        “按照目前的政策看，房价是不行了；但，我也并不太担心。即便价格下跌三分之一，我还是赚钱的。”李先生告诉记者，“我这20多套房子，是在2008年买的。当时的总价是2000多万元。我现付1200多万，然后欠了房产开发公司1000多万。去年，我把其他的房子卖了，把这1000多万还掉了。所以，我没有债务压力。即使房价大幅缩水，我也是赚的。”

        不过，李先生也估计到，将来的房子可能会比较难出手。“如果真的需要用钱，我可以把现有的房产进行抵押。但是，我暂时不会考虑低价抛盘。在市场看低的情况下，不可能卖出好价钱的。所以，我还是会等待，等市场热起来再卖。”

        “我们做了这么多年的炒房，对市场的波动已经习惯了。涨上去，肯定会跌下来；而杭州的房子，跌下去，肯定会慢慢再爬上来。只要投资者资金链不断裂，问题就不大。”李先生说。

        二三线城市会否成为避风港？

        虽然楼市调控政策连连，但一些企业家对房地产的“爱好”依旧，只不过他们把目标放到了二三级城市。

        之前，在眼镜行业有“价格杀手”之称的资深眼镜人沈军最近就勇敢地进入了房地产业，计划在景德镇开辟一个新楼盘。

        沈军对记者说：“近期，国家出台了一系列的房地产市场调控政策。但是，很明显，这些政策针对的主要是一线城市，特别是涨价幅度大的一线城市。我认为二三级城市仍然有价值。”在沈军看来，无论是从资金流向，还是实际需求的角度考虑，二三线城市的房地产仍然有市场。“首先，一线城市买房受到限制，那么，关注楼市的资金必然进入二三级城市。其次，二三线城市房地产业主要满足的是自主型需求，属于刚性需求。这种需求，即使短期内受到政策的影响，但很快就会被消化。”据了解，目前景德镇的市区楼盘价格在3500—3800元/平方米之间，而沈军的楼盘价格会确定在3800元/平方米左右。

        “制订这样的价格是因为我们已经在当地被关注了。不仅有个人希望来购房，还有当地单位团购计划；此外，还有一批得知消息的温州人也向我打听。”沈军说。

        不过，中国社科院金融研究所金融发展室主任、著名经济学家易宪容认为，“楼市没有避风港可言。二三线城市和一线城市的楼市是一荣俱荣，一损俱损。”

        充裕的流动性

        仍将寻求出路

      “楼市新政一出来效果就立竿见影的，至于整个房价的拐点现在不好说，价格下跌是5%还是10%，要看是二手房还是新房，不同热点区域的房价反应也不同。”著名财经评论人叶檀说，“不过，浙江游资炒房的时代应该告一段落了。”

        如果一部分浙江资本从楼市中撤退出来；那么，它必然要寻找一个新的投资方向。方向在哪里呢？

        财经作家吴晓波的看法是资本市场。“上周股指期货刚刚推出，加上去年创业板的开设，国家层面都在把游资往资本市场推。现在，楼市里的游资受到新政的刺激，也很有可能流入股市。”

      “我认为判断资金的走向，得看政策最终的结果。”浙商研究会执行会长杨轶清对记者说，分析楼市火热的根本原因，还是因为流动性过剩，市场上的钱太多了。炒房团、实体经济、银行信贷这三大板块的资金最终形成了市场充裕的流动性。通常来说，股市和楼市是“资金跷跷板”，楼市不好就进入股市，股市不好再回到楼市；但是，现在不仅仅是跷跷板的问题。这个容量实在是太大了，股市也不可能完全消化，何况今年的股市行情并不好。

        杨轶清说：“如果政策相对温和地稳住了房价，房地产行业利润被限制了，那么抽出来的资金在温和通胀的条件下，会通过pe（私募股权）、vc（风险投资）等各种手段间接或者直接进入实体经济。这是最理想的状态。不过，如果房价没有被稳定下来；那么，流动性依然会蜂拥而来，推动下一波上涨。再者，如果房价被彻底打趴下，那就是‘硬着落’。对整个国民经济的损害是非常大的，房产业的上下游行业都要受到冲击。这是整个经济发展中最担心的，管理层应该是不允许的。”