以“幸福之城 乐居吴江”为主题的2010吴江市首届住宅博览会将于4月10日至12日在吴江体育馆举行。本届展会云集了当前松陵城区在售和在开发的10多个楼盘，房源类型包括大中小套住宅、商铺、公寓、办公楼等，可谓应有尽有，几乎覆盖了吴江当前所有地产物业类型。在进行楼盘展示的同时，住博会上还将举行售楼宝贝评选、家居文化节等一系列活动，能全面满足开发商和置业者在住宅品质、住宅环境、投资类型、金融服务等各方面的需求，从而打造房地产业最直接的合作沟通平台。
随着首届住博会举办日期的临近，组委会陆续接到读者来电咨询诸多问题，这些问题涉及当前苏州、吴江的房地产总体形势，吴江未来的房价走势，当前是否有必要买房等。记者为此专访了吴江市房地产业协会副秘书长聂亚军，请他就读者关心的问题谈谈自己的看法。
看好自己的“钱袋子”
这里所说的看好自己的“钱袋子”绝不牵涉到吴江的社会治安问题，而是说在当前的经济形势下如何实现自身资产的保值增值。
聂亚军首先分析了全球和中国的整体经济形势。目前，全球经济已经进入后危机时代，而中国已经摆脱了金融危机的影响，去年gdp实现了８.７％的增长。这预示着经济将由萎靡向复苏转型，中国经济也由此再度进入负利率时代。在经济开始复苏时的爬坡阶段，投资冲动会不可避免地到来。
聂亚军认为，眼下民间流传的让收入增速赶上gdp增速步伐的说法其实根本不能成立。聂亚军进一步分析，以吴江为例，收入占gdp的比例为8%，储蓄存款余额占gdp的比重为49%左右，即使每年的动态收入赶上了9%以上的gdp增速，储蓄存款却只能享受着2%左右的利率，远远低于gdp增速。从这个角度上来说，居民口袋里的现金在不断贬值，即减少。因此，将口袋里的钱拿出来消费、投资是必然选择。
根据2009年的统计数据，吴江居民储蓄余额为365亿元左右，按80万吴江常住人口计算，人均储蓄4.6万元左右。吴江目前的人均gdp为1.4万美元，已经达到了中等发达国家水平，吴江人已经具备了相当的消费能力，在大多数人衣食无忧，连奢侈品消费都不在话下的情况下，消费结构必将发生转型。具有投资价值和升值潜力的房地产必然伴随着经济的快速发展而成为百姓实现自身资产保值增值的一个重要投资渠道。
今年房地产将是“慢牛”行情
今年以来，国家连续出台政策力求调控房地产市场。那么，吴江的房地产市场是否会受到影响呢？
聂亚军认为，从我国的房地产政策来看，属于“筑坝型”，即以抑制消费为导向，而不是以疏导消费为导向，这样，房地产市场就始终呈现出供不应求的态势。不过，国家出台的调控政策只是针对一、二线城市房地产市场的，处于三线城市的吴江没有受到影响。在2009年销售井喷、开工不足的情况下，吴江地区的存量房源已经相当有限。在需求一直保持较为旺盛的情况下，开发商们都在积极做开工准备，争取满足百姓的购房需求。因此，吴江今年的房地产价格将呈现稳中有升的“慢牛”行情。
吴江房价进入“6”时代
谈到当前的房地产市场，聂亚军首先简要回顾了苏州地区2009年房地产市场的走势。
自2008年下半年开始，国家相继出台了一系列刺激楼市的税收、营业税优惠措施，此前压抑了一年多的刚性需求急剧释放，2009年苏州全年商品住宅成交77729套，成交面积940.44万平方米，同比分别上涨124.72%和143.69%，超过了火爆的2007年。
伴随着成交放量，苏州商品房成交价格也出现井喷。2009年1至12月，苏州商品住宅成交均价为7340.32元/平方米，同比上涨8.75%，单月达到8701.03元/平方米的高峰。
购房需求经过一年来的集中释放，市场存量被大幅消化，供销关系再度紧张。去年12月底的数据表明，苏州全市住宅市场的去化周期降至3个月，达到全年最低。也就是说，现有的存量房产只够卖3个月，市场严重供不应求，后续价格将进一步提升。
看完了苏州的房地产市场，再来看看吴江的房地产市场。聂亚军首先以吴江市场办公楼租金的现状为切入口，分析了当前吴江房价的合理区间。目前，吴江办公楼日租金的价格为1元/平方米·天，如果按6%的年投资回报率计算，对应的房价为6100元/平方米，如果按8%的年投资回报率计算，对应的房价为4600元/平方米。也就是说，如果投资者在吴江买房的房价在4600元～6100元/平方米之间，就是无风险投资，超出这一区间的住宅价格则暂时没有投资价值。
为什么要以办公楼租金而不是以住宅价格或街铺市场来判断吴江市场的房价合理区间呢？聂亚军表示，欧美国家的cpi数据包含了房屋价格，而我国cpi数据里只包含房屋租金价格，房地产价格则列入投资领域统计范畴，房地产被定性为带有很强消费色彩的投资品，因此，只有以办公楼租金来判断一个地区的房产合理价格。
目前，吴江部分楼盘售价已经超过了6000元/平方米，伴随着价格的上涨，吴江地产的品质也开始逐步上升。在高价格时代，楼盘的地段、品牌、经营理念将决定消费者的认可度。
什么是好品质的楼盘呢？聂亚军认为，楼盘首先应位于核心地段，换言之，就是在区位地段中具有核心优势；其次，在同一地段中品牌影响力应最强，品牌是楼盘品质的保证；最后，在销售过程中，要看价格是否与消费者消费水平有效对接。
吴江未来的房价走势如何？聂亚军分析，以苏州观前街为圆心，30公里为半径来看当前的房价，相城区平均房价目前已达到8000元/平方米，而与苏州同城化趋势日益明显、交通便利的吴江目前的售价最高仅为6000元出头，其升值空间毋庸置疑，第一目标位首先看到8000元/平方米。
住博会占据天时地利人和
谈到即将举办的住博会，聂亚军认为从时间节点上来说，无疑是一次天时、地利、人和的好策划，也注定将取得圆满成功。
首先，住博会对于吴江百姓来说，是一次难得的看房、选房机会。在4月10日至12日期间，只需要抽出一天时间，就可以将松陵城区几乎所有楼盘全部“一站式”、零距离尽收眼底，省去了花费时间“踩盘”的时间，且可以当场进行比较，选出自己最喜欢的楼盘并进行预约。
其次，松陵地区前所未有的聚集效应使本届住博会必然会受到强烈而广泛的关注。聂亚军说，我国的城市化率目前约为48%左右，与发达国家的70%～80%还有相当大的差距，城市化进程还有30年甚至更长的路要走。从吴江范围来看，北靠苏州、南接浙江、东邻上海、20%水域面积等特殊的地理位置构成了天然难得的人居乐土。随着松陵镇与苏州城区更加紧密的接壤、吴江经济开发区开始申报国家级、苏州与松陵接轨的交通线路日益增多、吴江境内南北快速干线和230省道等重要干道的正常通行，松陵的地理优势日益凸显，各镇（区）居民到中心城区购房的意愿将进一步提升。为满足周边市民的选房、购房需求，住博会组委会开行的免费看房班车无疑是一个创举。
聂亚军最后表示，从长远来看，吴江的楼市无疑处于供不应求的态势，住博会的举办将在全方位满足市民购房需求的同时，也将引领下一阶段吴江房产市场的走向。可以这样说，投资吴江房产正当其时，参观住博会正当其时。