本报记者 许峰

　　继国务院9日“营业税优惠政策”调整、14日“国四条”出台之后，17日财政部等五部委再度出手打击开发商囤地。近期密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。而在政策之拳频频出击之下，苏州的购房者也开始陷入两难与焦虑，在新的政策环境下，购房者又将何去何从？

　　焦虑：

　　苏州购房者没了方向

　　廖晖最近着实有点烦，现在在东港新村住着一套两室小房的他本来想过两年准备生小孩的时候再换一套大房子，但是被今年房价涨势吓怕了，看着不少开发商表示明年房价还要涨，也着急出手买房。不过随着国务院关于遏制房价的表态出来之后，他开始犹豫起来，不知道明年房价究竟能否被压下来，能降多少？在这种情况之下，他被是否应该及时出手买房弄得焦虑不已，询问了不少人也始终不得要领。

　　每年的年底都是各项政策变化的窗口期，楼市也是如此。在去年12月，国务院发布131号文，房地产开始一场由中央到地方一致行动的救市，各项救市政策纷纷出台，导致了今年楼价的疯涨。而在最近，楼市政策再次面临变盘。在今年12月9日，国务院常务会议决定取消 二手房营业税优惠。12月14日，国务院常务会议明确表态“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，17日各部委又联合发文明确“开发商拿地首付不低于五成”。

　　调控之拳频出，不少购房者却再度陷入了迷茫。“真的可以观望了吗？房价真的会降吗？”廖晖一个又一个疑问代表了大多数购房者的心声。在廖晖看来，2007年那场政策波动同样让购房者对房价回落充满期待，但是未成想仅仅过了一年房价便再度攀上新高峰，让选择等待的购房者后悔不已，房价还会陷入“越调控越上涨”的怪圈吗？

　　走势：

　　楼市是否将重回调整

　　随着政策环境的变化，更多人关注的是楼市走势的变化。此前，苏州不少开发商放出了明年提价的风声，而在市场上，多个开发商预期明年房价再涨纷纷捂盘待涨。但是随着中央对楼市政策的转变，一些业内人士认为，明年楼市重回调整已经是必然，“明年楼市成交量肯定会下降，房价是否大幅调整则有待观察”。

　　纵观苏州的楼市，自9月开始房价出现了加速上扬。根据地产研究中心的统计， 9月份住宅类房源共成交7678套，同比增长250.8%，环比增长32.2%；成交均价为7287.56元/平方米，同比上涨13.4%，均价超2008年高位水准。 10月份，苏州楼市共成交7753套住房，同比增长238.3%；成交均价为8240.48元/平方米，同比上涨17.8%，环比上涨13.1%。到了11月份，苏州市区商品住宅量和价在高位运行，当月共成交6907套，同比增长118.4%，成交均价为8701.03元/平方米，同比上涨29.9%。近三个月来，商品房成交量和成交均价的大幅增长，直观地反映了苏州楼市的火爆。

　　今年以来，由于市场供应量的减少以及通胀预期盛行，除了改善性需求外，不少投资、炒房需求纷纷涌入，市场的迅速消化去年供大于求造成的库存，甚至导致了楼市供不应求，造成了房价的快速上扬，恐慌性消费也匆忙入市。由于政策转向，明年市场可能再度会从供不应求转向供过于求。不少专家认为，这一轮苏州房价的快速上涨，不少自住者已经难以承受，并且随着政策的转向会转向观望。而年末政策风向改变，炒家会“获利了结”。一进一出，高价位的楼市，将可能面临需求不足的局面。“其实，即使国家不出台调控政策，楼市也有自身调整的要求，这一轮房价确实涨得过快过急。”有业内人士表示，随着房价高涨，明年楼市成交量将出现下降。

　　争议：

　　房价是否会再度探底

　　虽然明年的楼市调整已经是必然，但是房价是否会回落，专家却有着不同的看法。看空者认为，今年的楼市过热仅仅是一种反弹，随着救市政策的退出，市场将重回此前的调整通道，房价可能会出现探底行情。不过也有业内人士表示，市场虽然会出现调整，但是由于政府对于房地产对于经济增长的拉动还寄予希望，出台的政策应该会相对温和，市场不至于像2008年那么差。“当对市场不利的政策出来后，最先反应的是成交的下降，价格还不会很敏感。 ”不动产投资专家杨肇锋表示，成交量是消费者对市场的直接反应，价格是开发商对市场的反应。在经济快速发展时期，房价呈现的是大涨小跌逐步上扬的，但是成交量可以变化很快。因此尽管2008年成交量跌了50%，而房价却只有少数楼盘跌了20%。杨肇锋认为，今年房地产业一直处于量升价涨的状态，马上会进入量跌价涨的阶段，如果量一直下跌，才会出现量跌价跌的阶段。至于明年房价是否下降，还要看接下来是否有进一步的调控政策，但即使下跌也会出现在明年下半年，而且跌的机会少幅度也不会大。

　　苏州科技大学房地产研究所所长盛承懋则表示，一两项调控政策并不能完全解决房价涨跌问题，只有在以政府为主导的多方努力之下，金融结构、土地供应结构、房企开发供应结构得到了真正合理、科学的调整，房地产市场才有可能健康平稳发展。“苏州今年来成交的商品房平均面积都在110平方米左右，这是一个不合理的水平。当前开发商为了利润等因素都集中开发中大 户型房源，在均价高位的情况下，总价高居不下，大量有购房需求的人买不起房。 ”盛承懋认为，政策主要还是应该解决合适的商品房供应问题，一味靠调整购房税费不能完全解决市场问题。

　　现状：

　　楼市调整买房仍不易

　　2009年，开发商在苏州拿地的疯狂有目共睹。除了“地王”连续出炉，在11月4日的土地拍卖会上，最高楼面单价超过2万元/平方米、平均涨幅达到79%、涨幅最高的达317.8%。土地成本加上建筑成本再加上开发商的利润，才是房子最终的价格，土地价格的破记录，苏州的购房者直观感觉今后买房越来越不容易。“虽然国家出台政策打击囤地，提高购地首付款，但对有着融资优势的大型房企的资金影响并不会太大。 ”有关业内人士表示。

　　而分析发现，在此前一轮房价、地价疯涨的情势之下，多数开发商也都将目光瞄准了高端住宅，对于普通购房者来说，即便明年楼市出现调整行情，购房也不会是件容易事。以苏州楼市成交主力区域园区来说，据一家知名代理机构预计，2010年园区商品住宅房源上市量约300万平方米，而其中中高端住宅产品将出现进一步提升。诸如大和和风雅致项目、九龙仓现代大道项目都将首次推盘，雅戈尔未来城五期风尚也将打造中高端家庭大宅产品，其中部分精装修，其雅戈尔太阳城项目明年也将推出以改善性居住为主的低密度湖景大宅。随着整个园区板块住宅产品跨越式提升，无疑也将反映在价格之上，面对中高端产品如林，普通购房者又将如何承受价格之重？“显然，新近国家出的调控‘三拳’不会就此结束，接下来应该还会有调控政策出来。”有开发商透露，从相关渠道得到的信息是，以住建部、国土部等部门牵头的相关调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给。“增加保障性住房的供给，这是政府明年楼市政策的基调。”业内人士分析，大量保障性住房的集中入市可以拉低平均房价，更为重要的是这些保障性住房确实将对周边房地产项目价格产生影响，特别是对地段相近、品质类似的商品房价格产生抑制作用。