全市：样本总量735，有效样本量646
汇总分析：
1.需求来源区域占比
分析：
在735份样本中，有购房需求的有效样本量达646份。从这部分需求来源区域看，工业园区占据了较大的市场比例(55%)；中心城区和高新区也是较大的客群来源地，中心城区以苏州本地人为主，是改善性需求的较大支撑。
另外，今年楼市表现理想的，以生产型企业为主的高新区，也逐步成为新苏州人群体刚性需求的主要组成部分。
2. 是否首次置业占比
分析：
在有效样本的646个需求中，属于首次置业的人群305人，占总人数的47%，非首次置业341人，占到总比例的53%。
这是近两年来在苏州同类市场调查中，第一次出现“非首次置业人群超过了首次置业人群”的结果。
核心观点：这一变化说明，经济形式逐步好转，而通胀预期的条件下，大量改善性需求和投资需求的入市。
3. 意向购房区域比较
分析：
对于园区的选择依然是市场的主导，占到了调查总比例的67%，当然不排除住博会是以园区的客群为主，但园区房地产市场的快速发展，众多的项目，大量的外来人口，确实使选择园区的客群稳居市场首位，成为苏州成交市场的主要支撑。
可预见，在住博会过后，配合新项目的推出，园区的整体市场成交量将会有一定幅度的上升。
4. 购房用途比较
分析：
从本次调查的购房用途来看，改善性需求表现相当抢眼，占到了总量的60%，，相比上半年明显增加，也印证了上面非首次置业人群的强大占比。
可见部分具有一定经济实力的群体，更倾向于将资金转化为固定资产，再加上楼市成交的良好表现，使这部分客群趁机出手，从而进一步推动了改善性需求以及投资市场的购买力度。
园区下半年中高端项目频有推出，土地市场的热炒，房价的逐步走高，也触动了部分人群的买涨心理，特别是对于具有一定经济基础的客群。在刚性群体结婚购房部分，特别是新苏州结婚置业群体，此次比例明显减少，一方面，上半年成交大释放的需求透支；另一方面，房价的走高，导致这部分人群确实购房压力重重。
5. 接受均价比较
分析：
最受苏州市民欢迎的均价段是6001-7000元/平方米的，其次是5001-6000元/平方米的价位段和7001-8000元/平方米价位段。
可以看出，随着房价的进一步增长，购房需求群体的心理承受价位也跟着提升。相比以前的客群调查，6000元/平方米以上的价位接受度明显增加，而要提升刚性需求的购买力，明显目前的市场价格已经不太理性。
6. 意向购房面积分析
分析：
在户型的选择上，91-144平方米三房左右的户型是“金九银十”的主要选择范围，占到总调查人数的58%，可见在目前的市场环境下，改善性房源占有较大的市场需求。
核心观点：90平方米以下小户型的需求度，比上半年市场有所下滑。
7. 购房接受总价范围比较
分析：
从此次调查来看，购房群体的接受总价，最受欢迎段在50-70万之间，特别是在91-120平方米的客群段，能接受的与目前市场的实际行情有一定距离，尽管高价位段也不乏客群需求，但目前苏州的房价整体已有所偏离市场的需求定位。
8. 园区三大湖景板块认可度比较
分析：
在住博会期间，本次调查增加了一个对园区三大环湖区域的调查，随着绿城拍地的热潮，以及大品牌开发商在独墅湖、青剑湖区域的逐渐汇集，独墅湖和青剑湖区域已越来越受市场瞩目。
从上图可以看出，起步最早，发展最完善的环金鸡湖区域无容置疑还是占据了最高的认可度，毕竟这个区域拥有园区最优越的资源和最早的品牌项目入驻，对市场的引导作用明显。而后起之秀的环独墅湖区域表现也不俗，特别是8月份保利地产和9月份绿城集团的拍地，使环独墅湖区域整体市场关注度有较大提升。
而起步最晚、离中心区域最远、目前项目最少的环青剑湖区域，也占有14%左右的市场认可度。可见近年青剑湖区域的发展规划、生态配套发展已越来越为市场认可，而首开、招商、圆融等大品牌开发商的介入，使得区域未来发展潜力巨大。
本次调查综述：
1) 虽然苏州楼市需求较为旺盛，但刚性需求在此惯常旺季阶段则明显不如上半年，苏州楼市将由火爆走向启稳。
2) 从购房意向区域来看，园区的市场地位依然高居榜首；园区项目众多，下半年有较多新项目启动。
3) 从购房需求的意向价格和面积来看，9、10月份间的购房需求偏重的改善性需求集中在90-144平方米的面积段，市场整体接受价位在60万到100万左右，综合实际市场行情，特别是园区，均价在7000元/平方米以上的房源将会是目前市场的主要成交来源。
4) 09年10月住博会后期的市场，如果没有大的政策调控影响，在目前运行状态下，特别是园区市场，除了极少数项目的带动，刚性购房需求的成交将进入平淡期。
后期市场预测：
关于楼市成交：受宏观经济回暖影响,09年下半年，苏州楼市与全国楼市一样,比较理想，成交情况一路飘红。在未来两个月内，受通胀预期、先前出台的税收优惠政策即将到期等诸多因数影响，苏州楼市整体成交将不会有太大跌落。楼市的真实状态，要看明年一季度的变化。
关于政策方面：08年年底国家及地方政府出台的一系列暖市政策，至09年年底基本终止。我们预测，一些涉及普通商品房刚性需求的政策预计会有所变通，但是有利于投资市场的部分优惠政策可能取消或先行止步。此外，公积金政策和贷款政策将会持续收紧，对楼市带来局部不利影响。
关于楼市降价：纵观09年楼市，大部分一线开发企业在一至三季度的销售是相当理想，甚至超越楼市疯狂的2007年。按照我们的观察，年底前大部份楼盘主动降价可能性不大；而此时上市的新项目，也不会有太大的让步。
到明年一季度，部分区域，特别是个别项目，价格可能会小幅下调，但是综合目前的供应结构，以及土地市场的活跃表现，价格的整体大幅下跌可能性不大。即便是价格出现微调，但政策税收等优惠政策取消后，市民的购房成本将依旧增加。
关于后期看点：土地市场的供应，在目前的环境下，除了一线城市的发展起步较早，二三线城市整体房地产可开发前景还是良好的，近期土地的供应力度，不会减弱，但供应比例上应该有所调整，从而达到调控房价的目的；另外，楼市的逐步发展，特别是中高端市场的一路走好，关于物业税等的征收预计也会重新提上议事日程，以及大的宏观调控方面，不排除健康的引导政策出现。夏玮芬